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成都地铁沿线房价变动研究 ——基于地铁1号线的实证分析 参赛队员：董文亮 王道新 罗 媛 目 录 摘要…………………………………………………………………………………3 关键词………………………………………………………………………………3 （一） 引言及问题的提出……………………………………………………3 （二） 模型建立前的准备……………………………………………………5 一、变量的选取………………………………………………………………5 二、若干假设…………………………………………………………………7 三、数据的来源说明及预处理………………………………………………7 （三）模型的建立………………………………………………………………9 一、因子分析模型……………………………………………………………9 3.1.1 模型的选定………………………………………………………9 3.1.2 因子分析模型……………………………………………………9 3.1.3 因子分析…………………………………………………………10 二、 成都市地铁沿线房价变动的经济因素回归模型……………………14 3.2.1 模型假定…………………………………………………………14 3.2.2 模型的平稳性检验………………………………………………17 3.2.3 参数估计与统计检验……………………………………………17 3.2.4 经济意义检验……………………………………………………19 3.2.5 计量经济检验……………………………………………………21 三、成都市地铁沿线不同位置楼盘房价的聚类分析……………………24 （四）结论与意义………………………………………………………………28 （五）模型的不足与改进………………………………………………………29 （六）参考文献…………………………………………………………………30 摘要 近几年，随着成都地铁的兴建，地铁沿线楼盘的房价也出现了大幅度的波动。这不仅影响了普通居民的购房热情，也左右着房地产开发商的战略决策。本文根据房地产定价的基本原则，选取了地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）、成都市人均季度GDP、人民币对美元汇率、居民消费价格指数（CPI）、银行存款利率、上证指数和公积金房贷利率等七个变量，同时引入虚拟变量，运用SPSS软件、EViews软件与MATLAB软件建立了因子分析模型与回归方程模型，确立了成都地铁周边房价与上述七个因素的函数关系，并对地铁做重点研究，定量地分析了对于价的影响情况 图1-1 成都地铁一号线线路图 目前，地铁沿线受地铁本身的影响还相对有限，但在成都地铁1号线一期工程实现运营后，地铁沿线区域人口聚集，生活氛围更加浓厚，区域价值也将大大提升。另有数据显示，随着成都“地铁时代”的临近，成都楼市已悄然提速，“地铁效应”初现，沿线楼盘价格开始飙升。由此我们不难预测，2010年成都地铁正式投入运营后，将会地铁沿线的楼盘价格带来积极且持久的影响。 那么，地铁的修建到底对其沿线的楼盘价格带来了何种影响，其影响的程度又有多大；同时，除了地铁因素外还存在哪些因素在房价变动的过程中发挥着作用，并且这些因素彼此之间又存在怎样的关系呢？ （二）模型建立前的准备 一、变量的选取 影响成都市地铁沿线房价上涨的因素很多，每个因素对房价的作用效果不同。通过搜集查阅相关信息资料并结合经济学相关知识，经过分析讨论，本文选取了地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）、成都市人均季度GDP、人民币对汇率、居民消费价格指数（CPI）、银行存款利率、上证指数和公积金房贷利率等7个因素作为分析对象来研究它们对成都地铁沿线房价变动的影响。 首先，地铁因素。基于目前全国正在掀起的地铁热现象以及针对如今成都正在兴建地铁的现状，加之地铁的修建将大大提升其周边地区的市场价值，对其周边的房地产价格产生巨大影响的事实，本文选用地铁完工率（地铁1号线修建进度指标）作为变量来研究地铁因素对其沿线房价的影响。 其次，成都经济持续快速的增长，居民人均收入的不断增加。经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，这一点并没有变化，成都与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展。 第三，人民币升值的压力，即人民币对美元汇率上升最终导致人民币资产的重新估值。全世界许多地方有着许许多多勤劳的中国人的身影，他们把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值，而买房正是一种保证资产价值的有效手段。随着近年来人民币的不断升值，国外热钱对人民币升值的预期，必然吸引投机资金的快速流入，从而推动股票和房