房地产成本管理实务课程.pdf

引言 • 跨区域项目开发对项目总经理的要求：综合经营 能力、资源整合能力、执行力 • 成本管理是研究如何花钱的学问！ • 开发商项目成本管理的特点— — 突破承建市场的 造价控制观念，建立投资控制的理念 • 全成本管理— — 全面、全过程、全员 • 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割 的有机组成部分 • 成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须 要纳入项目管理中去综合考虑 项目成本管理的全过程 竣工 可研/立项 定位 方案 扩初/施工图 发包 施工 成本测算 成本测算 目标成本 目标成本分解 招标筹划 变更 结算 签证 目标成本调整 支付 • 目标成本管理是主线，合约规划是核心 （动态成本） （合同管理） • 责任成本管理是保障 • 价值工程分析贯穿始终 • 概预算/审算：是基本功— — 贯穿始终 • 成本 方案：是 “ 创控转换点” • 发包：是 “ 虚实转换点” ，承上启下 传统 “ 成本管理” 的误区 1、成本管理的宗旨与原则不明确 管理思想： “ 成本核算＝成本控制＝成本管理” 管理目的： “ 节约、省钱、不被骗” 表现特点：造价计算（概、预、结）— — 定额模式下，强调个人 经验，追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。 结果：成本管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉淀。 2 、成本管理无 “ 全面组织” 保障 两个极端： （1）强势地位：权威部门— 官僚机构— 成本管理＝降低造价 （2）无成本意识：成本部＝审算部— 成本管理处于核算水准 现代成本管理理念 — — 以标准化合同文本与流程化管理为核心 — — 工程量清单计价模式 — — 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为 方法，以项目营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为目标 展开成本管理工作。强调企业/ 团队的共同目标：利润，讲求性价 比，发掘价值，创造价值。 主动、全面、动态成本管理原则：成本超前先行（成本控制的重心前 移）；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、 全环节、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的 每一个阶段，凡是做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、 设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 成本管理的发展阶段：核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本 管理模式已不能满足市场的要求，成本管理必须向价值创造型转变— — 核心就是产品 “ 价值工程” 研究。 成本管理理念 1、项目成本管理的目的— 提升价值 2、项目成本的构成— 全成本，空间与时间分布 3、项目成本管理的阶段—