商品房预售条件和无证销售法律风险.docVIP

　　商品房预售条件和无证销售法律风险 　　葛电宏 　　商品房预售条件和无证销售法律责任 　　一、商品房预售条件 　　1、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 　　2、取得建设用地规划许可证; 　　3、已经交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 　　4、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 　　5、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上; 　　6、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》; 　　7、开发商已签订前期物业管理合同; 　　8、已确定竣工及交付日期; 　　9、已符合当地地方法规，行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。 　　二、无证预售的风险 　　开发商未依法取得商品预售许可证，而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，均属无证预售行为。但如果开发商在买受人起诉前取得商品预售许可证，合同可被认定为有效。 　　另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 　　三、买受人在预售商品房选择时需注意的问题 　　为保证预售商品房买卖合同的合法性，买受人在预售商品房选择前，应对预售商品房的合法性进行必要的审查。具体包括： 　　1、审查开发商出示《商品房预售许可证》是否在批准的预售许可有效期内。如《商品房预售许可证》已超出行政机关批准的有效期，则购买该商品房将存在较大法律风险。 　　2、审查所选购的商品房是否在《商品房预售许可证》批准的预售范围之内，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预购的商品房。 3、审查《商品房预售许可证》批准的房地产项目建设单位与《商品房预售许可证》中的出卖人主体是否一致;然后出卖人的主体资格是否存在。　　预售条件 　　根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件 　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; 　　(四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上; 　　(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。 　　建筑面积 　　商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积;部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 　　套内使用面积和墙体面积 　　套内使用面积：指的是套内各项功能空间的使用面积之和。一般包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、储藏室、壁柜等。套内使用面积是住宅设计中的技术经济指标之一。按照国家有关规定，计算套内使用面积时，跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积;烟囱、通风道、管道井等不计入使用面积;室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算。 商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各，套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计人套内建筑面积。 　　共用部位和共用设施设备 　　共用部位：是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 　　共用设施、设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 　　销售的计价方式 　　按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价三种计价方式。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。 　　开发商的资格审定 　　根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件： 　　1、有符合公司法人登记的名称和组织机构; 　　2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房; 　　3、注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元; 　　4、有四名以上持