开发项目可行性研究.pptVIP

第三章 房地产开发项目可行性研究 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 （一）含义： 是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 目的：实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用和编制依据 （一）可行性研究的作用 是项目投资决策的基本依据 是筹集建设资金的依据 是项目立项、用地审批的条件 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据 （二）可行性研究的编制依据 三、可行性研究的阶段划分 （一）投资机会研究阶段 主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 研究的主要内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况，工程项目建成后对社会的 影响等 （二）初步可行性研究阶段 主要任务：在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 主要要解决的问题：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究 关注的内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、财务分析等。 （三）详细可行性研究阶段 是投资决策的基础，也是关键步骤 （四）项目的评估和决策 主要内容：全面审核报告中反映的各项情况是否属实；各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、国家和生活等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出最终的投资决策。 四、房地产可行性研究的内容 项目概况 开发项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析和建设规模的确定 规划方案的优选 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构和人力资源配置 开发进度安排 项目经济及社会效益分析 结论及建议 可行性研究报告的写作要求 (1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。 (2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。 写作注意事项 ①先论证，后决策； ②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究； ③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性； ④多方案比较，择优选取。 五、可行性研究的步骤 接受委托 市场和资源调查 方案选择和优化 财务评价和国民经济评价 编制可行性研究报告 房地产开发项目的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算 1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算 全国620个楼盘土地成本曝光(2009.7) /ztdir/620loupan/index.php 二、房地产开发项目的收入估算 销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称为租售收入），配套设施销售收入和自营收入等。 第三节 房地产开发项目的财务评价 一、房地产开发项目财务评价指标 （一）房地产开发项目财务评价静态指标 投资回收期 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 借款偿还期 资产负债率 流动比率 速动比率 （二）房地产开发项目财务评价动态指标 财务净现值 财务净现值率 财务内部收益率 动态投资回收期 二、房地产投资不确定性分析 （一）房地产投资不确定性分析概述 1、房地产投资不确定性：是指在缺乏足够信息的情况下，估计可变因素对房地产投资项目实际值与期望值所造成的偏差。 2、房地产开发项目的不确定性分析：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 （二）房地产投资不确定性或风险产生的原因 项目数据的统计偏差 通货膨胀 技术进步 其他外部影响因素 盈亏平衡分析 敏感性分析 第四节 房地产投资项目的风险分析 一、房地产投资项目风险概述 （一）风险的含义 遭受经济损失 实际所获得的收益小于预期收益之差 （二）风险与不确定性的区别 风险是可测定的不确定性 （三）房地产投资风险的特征 客观性 多样性 变现差 补偿性 二、房地产投资风险的主要类型 自然风险与意外风险 财务风险 经营风险：内在和外在 市场风险：购买力风险、变现性风险、利率风险 政策风险 社会与政治