当前住房信贷存在的问题及建议.docVIP

关于拓展住房信贷的思考 向秋芳 （中国人民银行恩施州中心支行，湖北恩施　445000） 作者简介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大学本科，经济师，曾在省及省以上刊物发表金融理论文章十余篇，并于1996年获湖北省金融科研成果三等奖。 摘　　要： 关　健　词：信贷；住房信贷；思考 中图分类号： 住房信贷是目前我国消费信贷的主要形式，它对于启动消费，扩大内需，推动经济增长，具有重要的意义。但目前由于诸多因素的制约，我国住房信贷发展缓慢,还存在着许多问题，需要进一步完善。 我国住房信贷发展现状 我国住房信贷起步较晚，国外在40年代住房信贷就有了较大的发展，二战以后，美国居民依靠信贷来支持消费已经成了普遍现象，而我国直到1996－1998年，住房信贷才开始真正起步。1996年，中央银行开始允许国有商业银行办理个人住房贷款，个人住房贷款业务在我国才开始起步。1998年以来，为了扩大消费需求，中央决定加快发展消费信贷，人民银行先后出台了一系列促进住房信贷业务开展的政策，发布了《住房贷款管理办法》，允许所有的商业银行开办个人住房贷款业务；发布了《关于加大信贷投入，支持信宅建设和消费的通知》；1999年3月，发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出把消费信贷作为新的增长点，要求各商业银行积极开办住房信贷业务，并将住房贷款的最高限额由消费品价值的70%提高到80%；1999年9月，又将个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。这些政策的出台，大大地推动了我国住房信贷业务的发展。以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到5.9%。可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。然而，和许多西方国家相比 ，尽管各商业银行加大了住房贷款的发展力度，但我国住房贷款的发展目前还是初步的，在存在着许多问题的同时也还存在着巨大的潜力。在我国消费总额中，住房贷款所占比例1998年末不到1%，1999年末也不到3%。而西方发达国家这一比例都高于20%，越是优良的银行这一比例越高。1999年我国住房贷款占GDP的１０%，而美国几乎占到现有DGP的60%。由此可见，我国住房信贷目前还处于起步探索阶段，还有待于进一步开拓和发展。 住房信贷落后的种种表现 1、住房抵押融资机制尚未形成，个人住房抵押贷款难以推行。我国自1986年开展个人住房抵押贷款以来，开展面积小、量不大，只有100多亿元，在整个房地产贷款中占不到10%，而发达国家一般占25%以上，从这一点看，住房信贷的发展离经济发展的要求还差得很远，远未发挥其应有的作用。其中的原因十分复杂，既有其它方面的原因，也有金融部门自身的原因。主要表现在：一是由于住房商品化远未实现，真正购买商品房的居民不多，因而对住房抵押融资的现实需求未普遍化。二是由于目前的商品房价格相对于居民的收入而言显得太高，因而即使抵押融资，普遍居民家庭也缺乏定期还本付息的能力。三是住房抵押贷款成数都有在七成以下，期限多为10年以下，10年期的月利率近10%。这种贷款条件显然为一般家庭无法接受。四是抵押贷款资金来源有限，规模受到控制。五是二级市场即抵押债权的转让市场远未形成，致使抵押贷款缺乏流动性，阻碍了资金的周转。六是与房地产抵押相关的法律法规还很不健全，致使这个过程多不规范。此外，还存在对抵押物评估困难、担保不规范、房屋拍卖市场不成熟导致银行抵押的房地产很难通过市场拍卖收回资金等问题。 2、住房金融机构不健全，现有的金融机构对住房金融业务的关系尚未理顺。表现在：一是没有一个全国性的专业住房金融机构（烟台、蚌埠两个住房储蓄银行只是作用有限的地方地方机构）；二是各专业银行对房改金融业务和政策性资金恶性竟争；三是现有商业银行的房地产信贷都普遍存在与行内其它业务部门在业务和人员分工上的不明确，容易引发业务纠纷，造成内耗。 3、住房融资工具不多，创新不足。目前我国住房融资工具主要是住房存贷款，还有少量的住房债券及股票，远不足满足多元化的住房融资需求。由于缺乏大量的速效工具可供选择 ，这在很大程度上制约了住房融资市场的拓展。 4、公积金制度推行不理想，尚未成为重要的住房资金来源。建立公积金的主要作用是为建房和购房提供一个稳定的低成本资金来源，我国自90年代初推行公积金制度以来，到目前存在以下问题：一是公积金归集量小，到1996年底，全国归集的公积金为393亿元，公相当于当年全国住房总投资的8%；二是地区之间很不平衡，沿海地区的公积金归集率高达90%左右，其中上海120亿元，而其它内地省份只有40%左右，其中上海120亿元，；三是公积金