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华高莱斯房地产研究报告（2009 年 4 季度） 专题研究 市场变化与“看得见的手” ——北京房地产市场供应、需求变化解析 白海峰 2009 年是中国房地产“大悲大喜” 的一年，从年初延续 08 年下半年的低迷到 3-4 月份开 始回暖然后开始持续走高，到年底无论交易量还是价格已然恢复甚至超过了 08 年上半年的 高点。在世界经济依旧深陷危机泥潭时，中国经济依赖前所未有的政府投资拉动和宽松信贷 率先走向复苏，即使很多人认为这仅仅是一种难以持续的“扭曲”。房地产更是因异乎寻常 的产业带动力，以及快速有效的地方财政创造力，当仁不让地再次成为事实上的经济“支柱”。 房地产市场无疑是一个“政策市场”，既遵循“看不见的手”之引导，更明显受到“看得见 的手”之作用。本专题我们就北京市场供需结构的变化进行分析，以期对市场变化的原因以 及影响管中窥豹。 一、新增供应持续减少 1.1 供应减少背后的逻辑 关注焦点：制度性土地“短缺”，供应是市场影响的滞后效应 年度供应量 商品房成交均价 4000 25000 3500 20000 3000 2500 15000 2000 1500 10000 1000 5000 500 0 0 （万平米）2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 （元） 1 2004-2009 图 ： 年北京供应总量与商品房成交均价对比图 数据来源：北京市房地产交易管理网 从图 1 可以非常清晰的看出，2004 年到 2009 年间，北京的新增供应总体呈现出快速下 降的趋势，在2004 年新增供应面积曾经达到 3600 多万平方米，而到了 2009 年则仅有不到 1600 万平方米。短短几年时间，新增供应总量就下降了一倍还多。 华高莱斯房地产研究报告（2009 年 4 季度） 专题研究 与新古典经济学原理相反，持续走高的房价并未通过“看不见的手”促进生产、创造新 增供应量，到底是什么导致了新增供应的剧烈下降？ 首先，城市发展带来的土地存量减少以及整理成本上升、周期加长，成为限制房地产 供应量增长的重要原因。 随着北京城市发展的进程，四环内甚至五环内的可开发用地越来越少，整个城市的开 发热点快速外溢，我们通常所说的城市功能扩展区（即朝阳、海淀、丰台和石景山）的可开 发用地的减少是其中一大主因。众所周知的，朝阳区长期以来占据着北京供应市场的头把交 椅，朝阳、海淀和丰台作为城市外溢的“桥头堡”，近些年的开发高潮让这几个区域的可开 发用地大量减少。而其他区域由于本身地理位置的关系，开发企业推盘的意愿并没有上述几 个区域大。但我们应当看到，随着轨道交通建设提速，在 09 年的土地市场，大多数的成交 土地都集中在了通州、大兴、房山等地，说明开发企业开始更加关注这些区域，未来几年内 这些区域的供应量会保持上涨的态势。 其次，供应