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统计口径 户籍人口（万） 外来人口（万） 人口总量（万） 外来人口占比 2002年末 2.8 19.8 22.6 87.6％ 2003年末 3.3 22.8 26.1 87.3％ 2004上半年 2.3 34.3 36.6 93.7％ 2009年末 2.25 34.53 36.78 93.8％ 截至2010年末 规划控制人口总量 45 截至2020年末 规划控制人口总量 55 二、找准核心价值的挖掘渠道 2、区域背景解析：经济和人口 根据中部综合组团规划确定：规划区（龙华、观澜、坂雪岗）2020年合理人口规模控制为125万，其中户籍人口57万人，非户籍人口68万人。经济发展将继续带动人口的膨胀。 巨大的非农业外来人口和福田中心区22.8万人的居住缺口，所释放的刚性需求，正刺激着区域房地产业的开发建设。 庞大的人口基数正为1、2号地块的开发运营提供强劲的消费动力。 城市化和工业化进程并驾齐驱，使中部综合组团人口急剧增长，暂住人口超过人口总量的90％，外来劳务人口成为主要的社会劳动者和文化主体，在对区域公共服务市政设施提出更高要求的同时，为推动地域经济发展作出了巨大贡献。 龙华历年统计人口图表 二、找准核心价值的挖掘渠道 根据新城规划，片区对交通、环境、医疗、教育、文娱、体育等片区规划近乎完美，片区目前的经济发展的变化正在印证该区域城市化进程和工业化升级的速度和成效。 龙华新城目前聚集了香港、深圳和北京等地房地产商，包括香港地铁、莱蒙国际、华来利、鸿荣源、花样年、万科、城投、中航、合正等等。 正在开发建设的众多中高档项目包括圣莫丽斯、星河丹堤、水榭山、水榭春天、龙1号、梅陇镇、上塘道、华府、第五园等。 目前深圳已罕有一个区域能做到3公里范围内有百万平方米的商业规划，龙华新城交通枢纽区百万平方米的商业规划便成为惟一的盛宴，据悉，港铁莱蒙、花样年占据了此商业的大部分体量。 龙华新城居住生活区将建有大量的高层、超高层住宅，莱蒙国际的建筑体量就高达50万㎡ 。 3、片区市场分析：房地产市场概况 龙华新城规划约50万人口下的商业、生活，发展机遇令人动容，地产大腕纷纷云聚于此，集中造城。1、2号地块一方面可享区域越来越成熟的房地产市场带来的机遇，另一方面又增加了竞争高度。 项目定位 权衡因素 目标客户 需求导向 企业 发展战略 区域市场 成熟度 属性 类别 比重 备注 置业目的 改善型居住需求 65％ 看好片区发展，以居住需求为主 群体 私营业主38％、企业高管35％ 73％ 公务员和个体户有少量占比 年龄 30～40岁之间 90％ 40岁以下人群占7成 学历 大专及本科以上 63％ 本科学历占2/3，人群素质较高 家庭 两代同室的三口之家 73％ 两代同室的中学生之家比重最大 客源 龙华40％、福田39％ 79％ 另南山有20％的客源，罗湖少量 二、找准核心价值的挖掘渠道 3、片区市场分析：客户群体特征 据房产交易公示数据显示，龙华新城片区2009年入市项目基本达到89％的销售率。由品牌代理公司分析数据显示，龙华新城片区销售情况呈现如下特点： 销售主力户型为70～110 ㎡的两房三房，户型讲究舒适实用，赠送面积多，朝向好。 龙华片区：90 ㎡以上的三房需求更旺；梅林关片区：90 ㎡以下的二房需求更旺。 据一手客户信息统计，片区当前消费主力为接受过中高等教育的30～40岁之间的中高等收入人群，客源主要来自于本区域和福田中心区。 随着规划建筑物形象的不断呈现，消费者将对片区前景产生更加强劲的信心，如此将吸引更多更广泛的群体在区域内置业消费。 1、2号地块的目标客户将具有哪些特征？我们继续探寻 二、找准核心价值的挖掘渠道 区位优劣 （1）万科华府位于龙华新区大道与金龙路交汇处，是未来大型交通枢纽的连结点。 （2）项目西南面紧临城市主次干道，东北面衔接农民房片区，除城市和远山景观外，不具备其他自然资源，短期噪音大、灰尘污染较严重。 规划特色 （1）小区以车行中轴景观线分割成南北两区围合式立体园林，呈东高西低轮廓，高低落差5米，将西面山景最大限度纳入小区视野。 3、片区市场分析：典型案例 金域华府，以万科系作品的独特气质，实现区域内的高价快销。 （2）幼儿园规划在西北角，外形和立面与别墅相似，保持小区整体统一。南区打造的立体水景瀑布和巴厘岛风情泳池，呈现楼王气质。 （3）多层和高层之间以景观墙、长梯等实现分隔而治，相对独立，便于管理。 （4）立面色系上，高层以经典的灰白为主色，多层则以灰色为主，两者从体量上达到相协统一。 （5）