我国住房市场的发展状况和政策建议.pdfVIP

房 地 产 金 融 Real State Finance 我国住房市场的发展状况和政策建议 王国刚 殷剑峰 内容提要：2004年以来，商品住宅市场发展中的各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅 产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展， 因此，正确认识我国住房市场发展状况、选择合适的政策，对于保障经济的可持续发展、创建和谐 社会都具有至关重要的意义。作者从我国住宅市场发展的基本状况入手，揭示了住宅市场发展中的 金融风险，最后对发展我国商品住宅市场提出了一系列的政策建议。 关键词：住房市场 住宅金融 政策建议 中图分类号：831.5文献标识码：A文章编号：1006-1770(2006)03-0018-03 2 2 一、住宅市场发展的基本状况 亿M 住宅。2003 年底，城镇存量住宅不足90 亿M ，按此计算， 2 2 在居民生活中，住宅具有三个主要特点：第一，住宅是居民 需要新建住宅160 亿M 以上，即每年平均需要新建住宅8 亿M 生活的必需品，是保障居民就业、生活和消费的基础性条件，即 以上。再加上由于城镇改造、危房改造等，每年大约有1亿M2 2 所谓 “安居乐业”；第二，住宅既是消费品又是投资品，因此， 以上的住宅拆迁，由此，每年需要新建住宅9亿M 以上，但2003 2 具有拉动消费需求和投资需求的双重功能；第三，对拥有产权 －2004 年，我国每年新建住宅仅有5.5 亿M 左右，供给缺口高 的居民来说，住宅是家庭实物财产中价值量最高且使用期限最 达近40%。 长的不动性实物财产，因此，居民对它特别在意。 2006 年以后，随着户籍制度的改革，居住在城镇的人口数 在经济社会中，住宅具有三个特点：第一，住宅是各产业中 量将快速增加。城镇居住人口数量将明显高于上述数字。一个 拉动经济社会发展的最强劲的产品。住宅需求不仅拉动着建筑 突出的现象是，如果加上农民工，目前城镇实际的居住人口已 业、建材业等产业的供给，也不仅拉动着市政建设（如道路、水 达7 亿人左右，远高于按城镇户口计算的人口数。 电、煤气、商业设施、文化卫生等等）的供给，而且拉动着家庭 第三，住宅需求旺盛。2003 －2004 年，商品住宅销售额高 装修、家庭用品和家庭汽车等方面的供给，是城镇化建设的基 达15000 亿元左右，个人购房率达到95% 以上，在此之外，城 础内容。第二，住宅是社会生活秩序稳定的主要载体。家庭生 乡居民储蓄存款新增额还有32644.7 亿元。到2005 年8 月，城 活主要在住宅中展开，一旦有了住宅，人口的流动程度就将明 乡居民储蓄存款余额已超过13 万亿元。假定其中1/3 是等待购 显降低；同时，住宅又是居民生活质量提高的主要载体，“以人 房的资金，则数额高达4 万多亿元，相当于2004 年商品住宅销 为本”必然要落实到居住条件的改善。第三，由住宅所形成的 售额的5倍左右。如果这些资金选择按揭贷款方式购房，则按照 社区是保障社会安定的基层单位，社区管理是城镇管理的基础， 首付20%购房款计算，