第四章房地产价格影响因素2010.pptVIP

教学内容 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节房地产外部因素 教学目的和要求： 掌握房地产影响因素对房地产价格的影响 了解房地产价格影响因素 第一节房地产价格影响因素概述 房地产价格具有客观性，影响房地产价格的因素及影响程度也应当 是客观的。因此，应当存在一个房地产价格数学模型，将影响某类房地 产价格的所有因素综合到该数学模型中，房地产的价格是由所有这些因 素综合决定的。设 yi ki x1, x2, x3, ? xi, ..., xn i 1, 2, 3 , ?,n 式中：yi为房地产价格； xi,为影响房地产价格的各种因素； ki为影响房地产价格变化的系数。 影响房地产价格的因素众多且极其复杂，某些因素较易测算，完全 可以用数学模型来衡量外，绝大多数因素为较难测因素或不可测因素， 它们的影响是无形的，可以感觉得到，但却无法用数学模型来衡量，因 此上式只有理论上的意义。尽管如此，它对实际估价工作具有很强的指 导作用。事实上，在国内外房地产实际估价工作中，估价人员在运用估 价方法初步估算出房地产价格后，还要依靠自己的经验，仔细分析权衡 影响该房地产价格的因素，并作出修正调整，以最后确定估价额。这其 实是属于上式定性分析。 定性分析影响房地产价格的因素需把握三点： 一是影响方向：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向 不尽相同：有的因素降低房地产价格；有的因素则提高房地产价格； 有的同一因素对不同类型的房地产，影响方向可能是不同的。 二是影响程度：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响程度 不尽相同：有的因素对房地产价格的影响较大而成为主要因素；有的 因素则对房地产价格的影响较小而作为次要因素。但随着时期、地 区、房地产类型的不同，主次要因素的地位会发生变化。 三是影响关系：各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响 关系不尽相同；有的因素对房地产价格的影响可看作是线性的；有的 因素对房地产价格的影响是非线性的；有的因素对房地产价格的影响 不是单向性的，在某种状况下会提高房地产的价格，而在另一状况 下，却会降低房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的 价格，而从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最 终影响如何由这两方面的合力决定。 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 一、对影响因素的基本认识 6、各种因素对同一房地产价格的影响方向和程度不是不变的 8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 7、各种因素在不同水平上的变化对价格的影响不同 二 影响因素分类 第一种分类按因素性质： 房地产自身因素和房地产外部因素 第二种分类按影响范围：一般、区域、个别 房地产自身因素：区位、实物、权益 房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素 第二节房地产自身因素 一．区位： 实际估价中，要掌握区位优劣的判断标准，弄清什么样的区位优，什么样的区位劣 位置： （1）方位：分别从房地产在某个较大、较小区域中的位置分析方位。 （2）距离：区分出空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离 （3）朝向：主要影响房地产的采光 （4）楼层：主要影响采光、视野、空气清净、噪声等 交通：通过影响人们的出行的便捷和耗时，而影响房地产的价格 主要分借助交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、交通管制 环境景观：大气、水文、声觉、视觉、卫生、人文 外部配套设施：基础设施和公共服务设施 二．实物因素 土地实物因素： 面积、形状、地势、土壤及地基状况、宗地内基础设施完备程度和场地平整程度 建筑物实物因素： 建筑规模 建筑结构 设施、设备 装饰装修 层高或净高 空间布局 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 外观 完损程度 3．权益因素 权利状况：权利类型；权利是否清楚完整等 使用管制：用途转换、城市规划的限制 相邻关系：从义务方来讲是一种权利限制 第三节房地产外部因素 一、人口因素 1．人口数量：人口自然增长和机械增长； 人口数量增加时，通常会增加房地产的需求，从而使房地产价格上涨。 人口密度增加可以刺激商业和服务业等发展，从而房地产价格上涨，但又可能导致居住环境恶化，从而降低房地产价格。 2．人口素质：文化教育水平、生活质量和文明程度。 与人口受教育程度和文化素养有关 3．人口结构： 人口的性别、年龄、家庭、职业、文化、民族 家庭结构的小型化