某知名地产商某项目后评估报告.pdfVIP

广州【中海璟晖华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○一一年五月 广州【中海璟晖华庭】项目后评估报告 前言： 中海 晖华庭商住楼项目，位于广州珠江新城猎德大道以西，金穗路以南，于 2004年 04 璟 月 23日通过协议出让方式吸纳地块，截止至 2009年 11 月 晖华庭二期全面入伙，项目发展总 璟 周期为 63个月。2010年5月达到后评估时点（数据统计截止时间为：2010年 5月 25日）。 基于对项目进行的经验总结和失败教训的吸取目的，希望本后评估报告能为今后的类似开 发项目提供一定的借鉴。 广州中海璟 晖华庭项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力总结，总部的财务资 金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极参与其中，在 此表示感谢！ 目 录 【核心内容提要】 2 【项目基本概况】 3 【项目后评估综述】 3 【项目投资管理评估】 5 【项目营销工作评估】 6 【项目设计管理评估】 11 【项目进度、工程管理评估】 41 【项目成本管理评估】 59 【项目客户关系管理评估】 63 第 1 页，共 73 页 【核心内容提要】 一、 投资管理评估 在项目投资决策之际，广州珠江新城地区还尚未成为市场热点。公司深入研究广州地 区的城市规划、土地供应格局和地段投资价值，以前瞻性的战略眼光投资珠江新城项目， 在市场还处于观望之际以相对低廉的地价坚定吸纳该项目，在开发销售时期充分享受土地 和房价大幅度升值的投资收益。 二、 财务管理评估 该项目的各项财务指标完成良好，不但实现预期的经济效益目标，而且税后利润、成 本利润率及资金回报都较可研报告有大幅提升。 三、 营销工作评估 中海 晖华庭以“CBD街区高档景观住宅”这一整体定位为基点，在市场环境出现较 璟 大变化的情况下，积极开展营销管理工作。在项目两期七批次的推售过程中，对销售时机 把握比较到位，深度摸底客户需求，精准定价，致力于寻求销售速度和销售价格这两者的 最佳平衡点，以获取销售效果的最大化。同时，根据市场环境急遽变化，转变营销思路， 以线下传播为主，深挖客户资源，以低成本方式实施极端淡市下的强势突围，成为珠江新 城 10余个在售项目中市场回暖反应最快、出货最及时、客户抓得最牢的项目，最终达成 99.9%的住宅成交率。 四、 规划设计工作评估 根据市场分析，结合项目自身的特点和要求，本项目的概念策划为“CBD街区高档景 观住宅”。通过前期设计的多方案反复推敲，实现创新的规划布局，充分利用景观资源，解 决高容、高密、小盘和高质、舒适、豪华的平衡，设计理念先进，规划、建筑、景观、装 修、结构全面整合，设计管理工作规范成熟、清晰有效，项目最终呈现优秀的产品品质， 获得市场和客户的高度认可。 五、 进度、工程管理评估 本项目实际发展进度基本上满足原计划的要求，在设计出图、合约分判、营销计划的 执行和项目报建等方面均满足项目发展需要，并提前入伙；项目二期质量较一期有很大改 善，项目通过创新施工工艺做法提升了工程质量。 六、 成本管理评估 璟 晖华庭一、二期建安成本控制较好。一期项目建安成本略超出集团控制值（目前超 出集团控制值约 525万元，超支百分比为 2.19%），但也在