某项目分析.docVIP

关于潘集项目的地块诊断（基础调查） 一、项目参考(价格走向) 住宅 项目名称 开发公司 销售起点 价格走向 代理公司 地段 备 注 金桥小区 矿业集团 05年起13个月 1380-1550 合肥佳创 泥河旁位置较偏 现代花园 金色华塘 06年6起17个月 1650-2200 顾问 黄山路南段 白云小区 矿业集团 06年10起11个月 1860-2300 合肥佳创 长江路中段最好位置 河苑小区 君励置业（挂靠） 07年2起 165-1840 自 销 天柱山北路于长江路交汇 菊苑小区 马鞍山景奇开发公司 07年6月起 1700-2000 还原 自销 村里挂靠开发企业 新农村 村里统筹 定向销售（小产权） 自建房 零星分布。手续不全，不能贷款。独栋或几栋，见缝插针试。 二、客户分类（矿工、公务员、电厂职工 、私营业主、回乡、周边乡镇购买等） 矿业集团：57% 电厂：10% 公务员：10% 私营业主：10% 周边乡镇和有政务中心居住情结的干部职工等7% 回乡置业和创业者5% 三、规划、在建项目分析 只有现代花园对面地块，建筑面积不足2万方，对我项目没有影响，何况该地块55万/亩的价格，该物业推向市场价格不会低于2200元/平方米。 四、商业是本项目特征 商业分析 项目名称 开发公司 销售起点 价格走向 代理公司 地段 备 注 财富时代 马鞍山景奇开发公司 07年6月起1 5600-8100元 天地行 黄山中楼 现代花园 金色华塘 06年6起17个月 3200-4000 顾问 黄山路南段 红旗商贸文化广场 鑫马集团集团 07年10起1 8000-11000 合肥佳创 长江路中段最好位置 菊苑小区综合街铺 07年9月起 5000-7000 自销 村里挂靠开发企业 所以本地块近期均价3100元/平方米，远期价格为3800元/平方米。 五、推出时机和机会点 政务区未来居住核心区，形成天然的居住磁性，吸引整个地区客户。 配套设施齐全 改变居住环境，一步到位的新时代住宅。 高品位，崇尚未来新生活的居住区。 换房，换工作，换心情，最后到本项目（归属感）。 房型90-120 手续齐全（在该地区混乱开发情况下，本项目合规的操作反而是一个卖点） 安全管理概念（地区居住安全意识和居住保护意识的提成能极大提高客户关注力） 教育：独立幼儿园、会所 建议该地块在2008年8月推出最佳。 六、测算分析 （一）开发面积 开发建筑面积8.8万平方米 其中公建8000 商业13000平方米 住宅：6.7万平方米 （二）成本 1、土地(含佣金)：35万/亩*66.25亩=2318.75约2600万 2、建安:8.8万*800元/平方米=7040万 3、报建：1000万 4、税：1600万 5、财务和销售管理费用：800万 合计：1.14亿 （三）销售收入（预计） 1、住宅：6.7万*1800元/平方米=1.2亿 2、商铺：13000*3100元/平方米=0.4亿 总销售：1.6亿 保守效益(2年后余房上涨空间和不可遇见费抵消)：1.6亿-1，14亿=0.46亿。 七、结论 本地块优良,发展空间巨大.该地区住宅开发刚起步,市场需求持续旺盛,价格空间大。能源电力项目拉动区域整体消费，其中改善居住环境是首选。矿业集团持续高收入和每年不段增加工人，刺激住宅需求。该版块属于城市上升集中核心区域，投资、居住、生活功能极大提升和丰富，带动居住需求！ 综合考量，本项目在规定的规划条件下，地价不超过48万/亩，可以收购。 房地产营销策划有限公司 2008年1月25日 房地产营销策划代理有限公司 Anhui Real estate The markering plan Act for CO.LTD