成都市住宅市场有效供求非均衡研究的论文.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 成都市住宅市场有效供求非均衡研究 潘安兴 张文秀 王芳 （四川农业大学经济管理学院，四川雅安 625014 ） 摘要：非均衡理论认为，均衡是最有效率的，但它是短暂的，而非均衡才是一种常态。不同性质的非均 衡，其运行效率有较大的差异。提高效率的惟一途径是改变非均衡的性质，把非均衡的程度减到最小， 实现非均衡条件下资源的优化配置。为了反映成都市住宅市场的非均衡均衡，本文首先对成都市住宅需 求和供给的影响因素进行理论分析并采用因子分析法从中筛选出主要的因素；其次，运用非均衡理论， 采用双曲线型非均衡模型估算了 1991—2006 年成都市住宅的有效需求量和供给量；在此基础上，引入非 均衡度的概念，计算了成都市 1991—2006 年住宅市场的非均衡度；最后采用灰色系统预测模型 GM （1,1） 模型预测了未来 4 年成都市住宅市场的非均衡度。研究结果：成都市住宅市场有效供给量和需求量的失 衡情况严重，非均衡度值较大，且表现为住宅供不应求和有效需求旺盛求；在未来的 4 年内非均衡度值 有所下降，但是住宅的有效供给量和需求量之间的缺口仍然很大。 关键词：非均衡模型 有效供求 非均衡度 成都市 1 引言 伴随着上世纪 80 年代以来的土地使用制度改革和住房制度改革，我国的房地产业取得了突飞 猛进的发展，以住宅为主的中国城市房地产市场对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作 用，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。但与此同时我国的住宅市场也一直呈现出非均衡 发展的态势。住宅市场的非均衡特别是供应结构的非均衡，直接导致了广大的住房需求者买不起房， “居者有其屋”成为梦想。住房问题不仅是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题，如果处理 不好，可能会引发社会矛盾，造成社会不安定。 成都市地处中国西部，属于内陆特大城市。自 1992 年成都市放开了房地产开发的审批权限以 来，到 2006 年底，全市的房产企业已达一千多家，住宅投资额达到 439.67 亿元，住宅市场呈现出 蓬勃发展的趋势，对国民经济增长的贡献率也日益提高。2007 年成都市被评为国内最有投资价值的 十大城市之一，同时被国务院批准为第三个综合配套改革试验区。这在一定程度上使房地产开发商 更加看好成都的住宅市场，必将会加大对住宅的投资。另一方面，随着经济的发展，城镇居民的可 支配收入和生活水平也有显著提高，从而加大了居民对住宅的需求量。据统计，1995 年住宅的销售 面积为 128.39 万平米，到 2006 年底其销售面积达到了 1532.90 万平米。面对住宅需求的增加，住 宅的供应量能否满足需求呢？或者说房地产开发商有没有必要增加对住宅的投资？基于此，本文拟 对成都市住宅市场有效供求非均衡情况进行研究，以期为开发商和消费者决策提供参考，为政府制 定相关政策提供依据，从而最终促进成都市住宅市场的持续、健康和稳定发展。 [1] [1-4] 目前国内学者对房地产市场非均衡研究主要侧重于房地产市场非均衡的特征 、表现 、原因 [1][4-5]等方面的定性分析；定量研究方面，相关学者[6-7]作了一些有益的探索，但是已有研究在构建房 地产总量供需方程的时候是将房地产作为一个整体来进行研究的，这在一定程度上忽略了住宅、商 业营业用房和办公楼等之间的区别。在选取影响房地产供需的因素时，都是采用主观确定的方法， 缺乏说服力。同时目前的研究均是对过去的房地产市场非均衡情况进行研究，而没有对未来的发展 趋势作出预测，对房地产市场非均衡的研究不仅应研究其过去的非均衡情况，更重要的时把握未来 的发展趋势，以便制定相关的政策建议。研究区域方面，目前仅对上海、南京、深圳、长春等城市 作者简介：潘安兴（1982—），男，四川省内江市威远县，四川农业大学经济管理学院土地资源管理专业硕士研究 生，主要从事房地产经济和土地经济研究。 295 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 [6-9] 的房地产市场非均衡情况进行了研究，中