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【典型项目市场研究】 上海星河湾案例分析——开盘销售 40 亿元创国内新高 一．项目一期销售情况及借鉴 星河湾一期于 8 月 8 日开盘，开盘当天认购264 套，认购金额超过 40 亿， 对外报价 4.6 万—9 万元/平米，目前成交均价为 4.94 万元/平米。 销售借鉴： 1. 产品推介会：8 月 1 日上海、北京、广州三地针对老业主、银行客户等 做产品推介会，积累意向客户 400 组； 2. 交纳诚意金：因提前内部认购意向客户过多，星河湾在开盘前两天临时 调整认购方式，采用紧急交纳诚意金 50 万的方式锁定选房排列次序； 3. 准现房销售：完成外立面且沿用广州、北京星河湾的一贯风格；样板房 精致面市；社区景观基本成形；增强了样板区的整体震撼效应； 4. 售楼中心：星河湾在社区建设一个独立的酒店，运用酒店大堂做售楼中 心，给客户以强力的心理冲击。 项目图片 上海星河湾外立面 上海星河湾外立面 上海星河湾样板间客厅 上海星河湾样板间客厅 - 1 - 上海星河湾样板间客厅 上海星河湾样板间卧室 样板间卫生间皮质门 上海星河湾大堂走廊 A1 户型图 A2 户型图 - 2 - 二．地块基本信息 星河湾具体位置为上海市浦东新区锦绣路 2588 号，坐落于“花木新民北块” 内，东至锦绣路，南至浪水浜，西至中心河，北至人才公寓。2007 年 10 月，广 州星河湾公司以总价 42.4 亿元获得。 花木新民北块实际出让面积 560 亩，总建面积 53.6 万平米，南、北两个地 块组成，后应涉及到 70/90 政策及开发人才公寓等原因；经过规划调整，星河湾 实际位置为南面地块：占地 16.82 万平米，容积率 1.72，总建 29 万平米左右， 总户数约 2550 套。 由于涉及到规划调整及后期地块转让等原因，实际楼面价格测算存在困难。 但按照最初出让情况来计算，楼面价格约 8000 元/平米。 三．项目一期推盘及规划设计亮点 项目一期总建 9.6 万平米，规划户数 322 户，14 栋 10-14 层小高层，基本为 两梯两户，个别为两梯一户设计；建筑密度 12.94%，车位配比 1：1.5，物业管 理费 5-5.5 元/平米.月。户型具体配比为： 名称 套数（套） 比例 三房 72 （219 、220 平米） 22.36% 四房 208 （240 、245 、280 、283 、289 、291 、300、316 平米） 64.60% 五房 41 （486 、528、592 平米） 12.73% 复式 1 0.31% 总计 322 100% 四、规划设计亮点概述： 1、河湾注重整体的室内感受，特别是豪宅需要的很多过渡空间、浪费空间， 虽然走廊都要 1.5 米，甚至 2 米，但室内空间利用率相当高。另外“星河湾的样 板房做到室内设计与建筑设计同步，大大提高了效率，节省成本。 2 、计时