房地产经营与管理 教学课件 作者 隋凤琴 9.pptVIP

房地产经营与管理 主编隋凤琴 第九章　房地产税费 1.了解土地出让、房地产开发活动、房地产交易、房地产权属登记时的收费2. 熟悉房地产开发经营转让过程中所涉及的主要税种3. 掌握城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、房产税、契税、固定资产投资方向调节税、印花税的计算与缴纳方法第一节　概　　述第二节　房地产税收第三节　房地产收费 第一节　概　　述 一、房地产税的概念二、房地产费的概念三、房地产税与费的区别 一、房地产税的概念 一、房地产税的概念(一)强制性国家税收由国家法律、法规加以规定，由国家依法强制性征收，即凡是法定的纳税义务人都必须依据法定的种类、标准向国家足额缴纳税收；国家对不缴纳税赋或少交、迟交者依法给予相应的法律惩罚。 (二)无偿性国家征税，不用付出相应代价；所征集的税赋，作为国家财政收入。即国家税收由国家集中统一支配，不再直接返还原纳税义务人。 (三)固定性 国家的征税行为必须是国家法律、法规规定的，征税范围、对象、比例、数额均需有法可依、有据可查。 二、房地产费的概念 房地产费是指根据法律、法规和政策，由有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方、房地产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费等。房地产费也是国家获取财政收入的途径之一。 我国的房地产市场结构分为三级：一级市场，即土地使用权的出让；二级市场，即土地使用权出让后的房地产开发活动；三级市场，即投入使用后的房地产交易。就一级市场而言，主要由土地所有者（国家）向土地使用方收取土地使用费；但就二、三级市场乃至整个房地产市场而言，则由有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方与房地产产权人收取各种管理费、服务费和补偿费用。 三、房地产税与费的区别 (一)依据不同 房地产税的课税依据是国家有关的税收法律；房地产费的收取依据既有国家的法律、政策和地方性法规，还有征缴主体的自行规定。所以，前者的效力高于后者。(二)主体不同房地产税的收缴主体是国家税务机关或其委托的代收机关；房地产费的征缴主体是有关的行政机关、事业单位。 (三)目的不同 房地产税的计征目的既是为了增加财政收入，又是为了促进土地资源的合理配置和房地产的有效利用；房地产费的设置目的则大多是用来补充行政、事业单位经费来源的不足。 第二节　房地产税收 一、房地产税收体系二、房地产主要税种 一、房地产税收体系 (1)流转税　流转税也称为商品及劳务课税，是指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。(1)(2)所得税　所得税又称收益税，是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。(3)财产税　财产税是指以各种财产为征税对象的税种。(4)行为税　行为税是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。(5)资源税　资源税是指以自然资源为课税对象的税种。 二、房地产主要税种 (一)城镇土地使用税1.征税范围和纳税人2.计税依据和税率 二、房地产主要税种 表9-1　土地使用税差别幅度税额 3.应纳税额的计算和缴纳4.减免税规定(二) 耕地占用税1.征税对象和纳税人2.计税依据和税率 二、房地产主要税种 表9-2　全国耕地占用税征收标准(单位：元) 3. 税额的计算和缴纳(三)土地增值税1.征税范围2.纳税人3.土地增值税的计税依据和税率 二、房地产主要税种 表9-3　土地增值税实行四级超额累进税率 4.土地增值税的计算和缴纳(四)房产税1.征税对象和征税范围2.纳税人3.房产税的计税依据和税率4.免税规定5.应纳税额的计算 二、房地产主要税种 (五)契税1.契税的征税范围、纳税人和税率2.契税应纳税额的计算(六)固定资产投资方向调节税1.征税范围和纳税人2.计税依据、税率和税额 二、房地产主要税种 表9-4　涉及房地产开发的固定资产投资方向调节税税目、税率 (七)印花税1.征税范围和纳税对象2.纳税人3.计税依据和税率4.减税免税5.印花税的计算20 000元×0.000 5+3 000元×0.001=13元 二、房地产主要税种 23 000元×1‰=23元(八)营业税、城市维护建设税、教育费附加(两税一费)1.营业税2.城市维护建设税3.教育费附加(九)企业所得税 第三节　房地产收费 一、土地出让过程中的收费二、房地产开发活动中的收费三、房地产交易中的收费四、房地产权属登记时的收费 一、土地出让过程中的收费 土地出让时应缴纳的费用是土地使用费。凡是使用国有土地的单位和个人，一般应当依法缴纳土地使用费。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，将土地使用费改成土地使用权出让金。土地使用权出让金实际上是土地所有者（国家）凭借土