物业管理问题.docVIP

2006年9月18日晚六点三十分至七点三十分，余炳荣律师应邀作客汕头广播台新闻频道法律在线栏目，就听众关心的物业管理问题谈谈业主的维权。以下是谈话的大致内容： 《物业管理条例》实施至今已有三周年，这三年来，物业纠纷不减反增，物业管理投诉连年来大幅度上涨，已经追上拆迁投诉而成为建设行业两大投诉热点 一、汕头市常见的几类物业管理纠纷 近年来，汕头市常见的几类物业管理纠纷包括：开发商遗留的问题，拖欠物业管理费问题，业主财产损失、人身伤害问题，乱搭乱建问题，业主委员会成立难问题，停车场、会所的权属争议问题，房屋专项维修资金问题等。事实上，这些常见的争议也是当前全国物业管理纠纷的焦点问题。 二、对几类常见的物业管理纠纷的业主维权 （一）开发商遗留的问题 现有的商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留的问题，这些问题包括规划变更导致业主权益受损，如开发商承诺的小区配套没有兑现，开发商违规开发行为（如超容积率、欠缴各种规费）导致无法按期办妥房产证，小区内道路的铺设、公共设施的建造等等。这一类的纠纷主要是业主与开发商之间的纠纷，但由于大多数的物业管理公司是房地产开发公司派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，业主自然而然地觉得物业管理公司就是开发商的维护和售后服务者，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司，这一类纠纷也就变成了业主与物业管理公司之间的纠纷。 针对此类纠纷，业主应及时与开发商提出交涉，与开发商协商解决，若协商不成时，符合起诉条件的，该起诉的起诉，该投诉的投诉，包括规划变更、延期办证等问题，均可以合同违约为诉因进行诉讼。如果一味于物业管理公司争执，不仅问题得不到解决，还会加剧与物业公司之间的矛盾。 （二）拖欠物业管理费问题 这类纠纷是《物业管理条例》实施后增长速度最快的一类案件。据有关部门统计，汕头现有的物业管理公司约170家，其中约七成处于亏损状态，二成基本持平，一成赢利。也有一些统计，说一个小区如果有80％的业主能按时缴费，就已经算是不错的成绩。当然这些统计也不一定就准确，但基本还是能反映出拖欠物业管理费的大致情况。物业管理公司催讨无效后，往往会一纸状诉将业主告上法庭。这种案件争议最大的是业主的拒交是恶意拒交还是履行抗辩权，如果物业公司完全没有提供服务，那肯定是面临败诉的结果。现在的问题是物业管理公司已经提供了管理服务，而业主则认为是服务质量不达标，但由于服务质量缺乏一个量化的标准，对于业主抗辩的理由举证也有相当的难度。处理结果往往对业主不利。而业主则抱着这么一种心态，就算是判决后也不自动交费，这又涉及到强制执行的问题。双方关系越变越糟，形成恶性循环。 针对物业管理费的纠纷问题，认为作为业主的维权方面： 1、提倡以和为贵。由于物业管理费拖欠纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但是，实质上最大的输家是广大的业主。欠费的结果是物业公司成本的减少，服务质量的降低，又会引起更多的业主拒交物业管理费，最终问题百出，严重的发展到物业公司卷铺盖走人。像前几天汕头电视台“今日视线”播出这么一个案例，物业管理公司撤场后又将物业管理用房、车棚等上锁，生活垃圾无人收，车无人看管，不仅业主的生活陷入不便，小区的贬值也是自然而然的事。因此，对物业管理有不满，双方应多沟通，多交流，多提意见，提倡以和为贵，共建和谐小区。 2、争取成立业主委员会，对服务质量严重有问题的物业管理公司，通过业主委员会解聘后重新委托有资质、管理好的物业管理公司。 3、作为个案来讲，应审查物业公司的基本资格条件，包括物业管理公司的营业执照，资质证书，收费许可证，委托物业管理合同（包括前期物业管理合同、正式的物业管理合同），还应该提供物业管理公司服务不达标的相关证据。 （三）业主财产损失、人身伤害问题 此类问题包括财产损失和人身伤害两方面： 1、财产损失方面，一般是由小区内业主丢失财物引起，典型的如丢失汽车、摩托车和房屋失窃，又如小区浸水引起的车损问题。比如2001年强台风“尤特”引起的某大厦地下停车场浸水，导致停车场内的17辆汽车、34辆摩托车被海水淹没浸泡30多小时。像这类纠纷，由于对小区保安责任的相关规定不健全，发生财产损失如何合理地确定物业管理公司的赔偿责任，没有明确的依据，因而容易引起纠纷。 2、人身伤害包括泳池溺水事件，小区玩乐设施引起的人身伤害，也包括受到他人的侵犯等。对此，双方往往会对责任问题产生纠纷。 针对此类纠纷，业主的维权： 1、车辆丢失问题 2、像车辆浸水问题 3、房屋失窃问题 4、人身伤害问题 （四）乱搭乱建问题 个别业主在小区内擅自乱搭乱建，常见的是在公共天台上搭建，引起其他业主的不满，又比如个别业装修时改变房内的结构设计，增设卫生间而出现漏水问题与相邻方引发纠纷。这类问题一出现，业主认为是物业管理公司管理不善，但物业管理公