中瑞.曼哈顿空中别墅立项建设可行性分析研究报告.doc

摘 要 为了能将以往所学专业知识加以实践整合，真正掌握房地产开发的整个过程，本次我们小组的毕业论文课题确定为“中瑞·曼哈顿空中别墅可行性研究与营销策划”，并以小组分工合作的形式共同完成。本文站在开发商的角度，完成对项目整个过程包括前期市场调查直至营销策划的开发。本文包括六大部分，即项目概况、市场调查、财务分析、风险分析、营销策划，研究结论以及建议。市场调查是基础，本文从项目的市调工作着手，通过对整个相关市场包括本地块情况、竞争项目、消费者状况、温州房地产市场及相关规划、政策、法规的调查，并加以分析，在此基础上对其设计方案、经济可行性、融资方案、开发风险进行分析、评价，最后根据项目实际结合时下各房开的实际操盘情况，确定本案营销策划方案。 目 录 摘 要……………………………………………………………………………………………..1 目 录……………………………………………………………………………………………..2 项目概况…………………………………………………………………………………..3 1.1项目建设背景……………………………………………………………………………..3 1.2项目简介………………………………………………………………………………......4 市场调查以及分析………………………………………………………………………...7 2.1 调查目的…………………………………………………………………………………..7 2.2 温州别墅市场供求情况以及存在问题…………………………………………………..7 2.3 本项目产品定位…………………………………………………………………………13 2.4 该项目区域经济环境…………………………………………………………….………15 财务评价………………………………………………………………………………......19 3.1投资估算…………………………………………………………………………. ………19 3.2 资金筹措……………………………………………………………………………….....21 3.3 经济效益分析…………………………………………………………………...……….23 风险评价………………………………………………………………………………....27 4.1.政治风险………………………………………………………………………….....…...27 4.2 政策风险…………………………………………………………………...……………27 4.3 市场风险…………………………………………………………………...……………29 4.4 财务风险………………………………………………………………………….....…..33 营销策划……………………………………………………………………...................37 5.1物业概述………………………………………………………………………................37 5.2项目定位…………………………………………………………………..……..............37 5.3项目SWOT分析………………………………………………………...………………38 5.4销售策略…………………………………………………………………………………40 5.5结束语……………………………………………………………………...……………42 研究结论以及建议……………………………………………………………………....43 参考文献………………………………………………………………………………….…….…44 附录（问卷调查）………………………………………………………………………………..45 项目概况 1.1项目建设背景 本项目是中瑞财团2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。（中瑞财团全称中瑞财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司，该财团的注册资金为1亿4580万元。） 2004年11月8日，中瑞财团以15.3333亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的原东方造船厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变温州市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路原东方造船厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易