我国住宅价格影响因素研究.pdfVIP

我国住宅价格影响因素的研究 李敏捷木傅泽田 (中国农业大学，北京100083) 1我国住宅产业进入快速发展时期 我国住宅产业从20世纪80年代开始起步，经过90年代初期的泡沫到中期的低迷，直 到1998年国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》开始进 入了一个新的里程碑：逐步取消了福利分房，实行货币分房的住房制度，逐步形成了商品住 宅、经济适用住宅和廉租住宅等三类住宅组成的中国特色住宅供应体系；同时城镇住宅建设 保持持续发展，从注重数量的建设逐步转向质量的提高，城镇住宅严重短缺问题已经基本得 到解决，广大城乡居民的住房条件得到很大改善，住宅产业进入快速发展的关键时期。 参考国外的经验和发展规律，我国人均GDP和恩格尔系数已达到住宅产业快速发展的 间时，住宅产业将进入高速增长阶段，人均GDP达到1300美元时，住宅产业将进入快速发 1。第二，从国外居民消费结构的转化规律来看，恩格尔系数达到40％一50％时是房地产业 和住宅建筑业的快速发展时期。根据国外经验，当居民家庭恩格尔系数由50％降到40％时， 城镇居民家庭恩格尔系数已降到37％(国家统计局，2005)，部分大城市还不到这一比重， 而住房消费支出比例则明显偏低。 表1我国人均GDP与住宅投资的变化情况 资料来源：根据《中国统计年鉴(2005)》有关资料整理 2住宅产业存在的一些问题 房地产业，特别是住宅，经过10多年的市场经济熏陶，已呈现出良好的发展态势，日 益成为国民经济的支柱产业，同时也沉淀出不少问题，应引起足够的重视。 高出同期全社会固定资产平均投资增速(18．9％)的7％，房地产投资占固定资产投资比重 幸作者简介：李敏捷，女，硕士，主要从事房地产领域的研究 74 中国农村建筑与环境技术创新 房地产开 全社会固 房地产 房地产开 发投资占 年份 GDP定资产 开发投 发投资占 固定资产 投资额 资额 愚鬻器投资比重 GDP比重 资料来源：《中国统计年鉴(2005)》和2006年《中国经济统计快报》 I∥#==蔓+全社会固定资产投资 ／＼|／／ ＼ 增长率 …一▲j7▲ ▲ z +房地产开发投资增 ：／ 长率 簦如答加塔m 十GDP增长率 5 O 20002001200220032004 2005(年) 图1 2000一2005年GDP增长率、房地产投资增长率与固定资产投资增长率 二是房地产市场供求关系趋紧。2004年以前，房地产销售面积始终小于房地产局竣工 面积，而2005年的房地产销售面积为55769万平方米，竣工面积为48793万平方米，供需 确定达6976万平方米。从增长率上来看，自2000年以后房地产销售面积增长率一直大于竣 工面积增长率，并在2005年达到峰值45．9％(见表3)。 三是住宅市场供给结构不合理，即适合中低收入者需求的普通商品住房和经济适用房所 占的比重偏低。由于土地二级市场的价格偏高，建造以中下等收入为销售对象的大众化住宅 利润率极低，所以开发商纷纷建造豪