国际会计准则理论与实务 教学课件 作者 978 7 302 27944 0 第20章.pptVIP

国际会计准则理论与实务 第20章 IAS40 投资性房地产 主要内容 第20章 IAS40投资性房地产 [学习目的] 完成本准则的学习，你应当能够： 理解IAS40的目的和范围 熟悉投资性房地产的关键术语 掌握投资性房地产的会计处理 应用IAS40进行案例分析 第20章 IAS40 投资性房地产 [案例引入] 许多企业都拥有大量不用或不再用于生产经营的房地产，例如在德国鲁尔区和萨尔州等一度盛产煤矿的地区，企业大量购入或建造房屋给员工用作住宅，其中大部现已转让。 据公司2003年年报，莱茵钢铁集团拥有账面价值53 500万欧元的不用于生产经营的房地产。 同期集团非生产经营性房地产价值3 800万欧元。 20.1 投资性房地产准则的制定背景及其应用 20.1.1 投资性房地产准则的制定背景 20.1.2 投资性房地产准则的制定目的 投资性房地产准则的目标是规范投资性房地产的会计处理和相关的披露要求。 本准则涉及的主要问题是企业应采用何种方式对投资性房地产进行计量： 采用成本模式还是公允价值模式。 无论企业采用何种方式，本准则指出投资性房地产的公允价值应予以披露。 20.1.3 投资性房地产准则的关键概念 1. 成本法 成本法是指根据成本记录投资的一种会计处理方法，投资者在收益表中确认的投资收益仅以投资者收到的、自被投资者在取得日之后的累积利润中分配到的金额为限。 2. 权益法 权益法是指一种会计核算方法，最初用成本对投资进行计量，后续根据投资者在被投资者净资产中取得的份额的变化进行调整。投资者的收益表将反映在被投资者经营成果中所占的份额。 3. 公允价值 公允价值指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。 4. 市场价值 市场价值是指在活跃市场中，销售一项投资所能获得的金额。 5. 投资性房地产 投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而被所有者或融资租赁中的承租人所持有的土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有，但不包括：用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；在正常经营过程中销售的房地产。 6. 自用房地产 自用房地产指为用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的而被所有者(主体本身)或融资租赁中的承租人所持有的房地产。 只有满足以下情形时，投资性房地产才应确认为一项资产： 与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业； 投资性房地产的成本能够可靠地计量。 经营租赁下承租人持有的房地产不符合投资性房地产的定义，但如果符合以下条件，也可以划分为投资性房地产，并进行相应的会计处理： 满足关于投资性房地产定义的其他部分； 经营租赁作为符合IAS17号的融资租赁来进行会计处理； 承租人采用本准则规定的公允价值模式确认资产。 主体应根据上述确认原则评价投资性房地产的成本，这些成本包括 取得投资性房地产时发生的成本， 后续发生的增加到房地产的成本、替换房地产的成本、为房地产服务的成本。 主体不应将房地产的日常服务成本确认到投资房地产的账面金额中，而应在发生时确认为损益。 这些成本主要是维护性质的人工、消耗品和相对次要的部分的成本。 投资性房地产的某些部分可能被替换 如果满足确认标准，主体应将现有投资性房地产的替换成本在发生时确认到投资性房地产的账面价值 被替换部分的账面金额同时应终止确认。 20.3.1 初始计量 投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用包括在初始计量之中。具体包括以下内容。 取得的投资性房地产，其购置成本包括买价任何可直接归属于投资性房地产的支出。 例如，可直接归属于投资性房地产的支出包括法律服务的职业收费、财产转让税和其他交易费用等。 自建投资性房地产的成本，是指投资性房地产建造或开发完工日的成本。 在完工日之前，企业应采用IAS16《不动产、厂房和设备》。 在完工日，房地产成为投资性房地产，应采用本准则。 20.3.1 初始计量 以下项目不能增加投资性房地产的成本： 启动费(使房地产达到工作状态所必需的启动费除外)、 在投资性房地产达到计划的占用水平之前发生的初始经营亏损、 在房地产的建造或开发过程中浪费的材料、 人工或其他资源等不正常损失。 如果投资性房地产的付款额延期支付，其成本就是其与现金价格相等的金额。 该项金额与总支付金额之间的差额应确认为赊销期内的利息费用。 对于为租赁而持有并被归为投资性房地产的房地产权益其初始成本应由IAS17《租赁》规范。 对于以非货币交易方式或货币交易与非货币交易组合方式取得的投资性房地产，换入投资性房地产按公允价值计量，除非该交易缺乏商业实质，或换入和换出资产的公允价值均不能可靠计量。 对于不存在可比市场交易的资产，如果合理的公允价值估计范围的变动对该资产是不显著的，或能够合理估计该范围内的估计值的概率并在估