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基本建设项目运作流程 基本建设项目运作流程包括项目发起、风险分析、项目融资、建址选择、征地拆迁、审批报建（含立项可研、勘察设计、消防、环保等）、采购发包（含施工、材料、设备等）、安全质量、竣工验收、投产运行等等，有关基本建设项目从发起到建成投产，以及产品营销，直到投资回收全过程的运作管理。简而言之，基本建设项目运作流程可分为前期准备、建设、生产与产品营销三个阶段。生产与产品营销阶段因项目不同而有所不同，加之发起人或投资者对这个阶段普遍都很熟悉，笔者就不在此班门弄斧了。 由于区建委２００５年实施建设行政审批改革以后，基本建设项目运作流程中审批报建部分减化了许多，所以我区基本建设项目运作流程较其它地区有较大差别。本文只就本区一般建设项目而言。 一、前期准备 前期准备主要是指项目发起、风险分析、项目融资、建址选择、地权获取，以及申报审批中的立项、可行性研究、选址定点和划红线及设计条件、方案或规划设计、初步设计等环节。这些环节的顺序只针对一般性项目，有的项目可能有所不同。 １．１ 项目发起 项目发起首先是投资者或项目发起人（以下简称业主）选择和明确投资方向，即投资什么方面的项目，如房地产、基础设施、制造业等。第二是业主意向性选择地方。最后是业主自己或委托中介机构编制项目建议书。 １．２ 申请立项 业主持项目建议书，到计划部门（包括市、国家计划部门）申请立项。政府投资项目计划下达立项批复；民营投资项目，一般计划部门只发备案书。立项手续是项目的″出生证″，随着社会主义市场经济的不断推进，立项审批正在逐渐淡化。 １．３ 可行性研究 可行性研究前面已作了专题论述，本文不再重复，只是介绍运行顺序，下同。但要强调的是可行性研究很重要，不能搞形式，作可批性研究。 １．４ 风险分析 有关风险分析前面已专题论述，本文不再重复。 １．５ 项目融资 项目融资前面也有专题论述，本文也不再重复。 １．６ 地权获得 任何项目都必须获得土地，″皮之不存，毛将焉附″。根据项目所选地址土地性质不同，有两种情况：一是对于集体土地，需要先行征用后，再通过招拍挂获得；二是对于国有土地，直接通过招拍挂获得。 同是国有土地，也还有生地与熟地之分。生地是指土地附着物（包括旧建构筑物、各类管线等）没有拆除，未经整治，没有实施道路、管线敷设、场地平整等基础设施建设的土地；熟地当然就是拆除了地上附着物，实施了基础设施建设，经整治后的土地。生地直接出让，由受让者整治成熟地，然后由受让者卖出，就是我们常说的土地一级市场，我国土地一级市场一般都是由政府及其部门或公司垄断。熟地通过招拍挂出让就是我们常说的土地二级市场。业主一般都是在二级市场上获得土地使用权。 一般来说，土地招拍挂就是国土部门将拥有的国有土地，通过招标、拍卖、挂牌方式出让给业主。一般的程序是区国土局将拟出让的国有土地范围图发函给区建委；区建委依照城市总体规划、所在地块控制性详细规划和有关法律法规的规定，拟出该宗土地的功能、容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标，并划出公示红线回复区国土局；区国土局据此将该地块在相关网上或报刊上挂牌公示，进行土地使用权出让招标；业主根据区国土局（包括其指定机构，下同）的公示条件，到区国土局报名，交纳费用，参加土地竞买；区国土局依照公示约定时间，在土地交易市场组织拍卖，出价高者获得此地块使用权，区国土局将依法与之完善土地使用权出让手续。当然，如果报名参加竞拍的只有一个业主，则拍卖就不需要了，区国土局可直接依法与之完善土地使用权出让手续。以前工业用地不需招拍挂，随着国家土地政策不断严格，最近国家规定工业用地也须通过招拍挂获得。 １．７ 选址定点、划红线、设计条件 业主获得土地使用权后即可到区建委申请项目选址定点，划红线，设计条件通知书。区建委依照区城市总体规划、项目所在地控制性详细规划，以及业主申报的立项手续、土地使用权证明等必备要件，核发项目选址定点，红线（针对不同项目一般包括拆迁线、道路线、建筑线、绿化禁建线等），设计条件通知书。有关申请程序、必备要件，以及区建委的审核程序、核发程序和办事时限详《重庆市长寿区建设委员会建设工程行政审批办事指南》，在区行政审批大厅区建委窗口处可以随便查阅。 区建委负责此项工作的是规划科或乡建科，分工是：规划科负责区城市总体规划覆盖范围内，以及长寿湖、江南和渡舟镇城镇总体规划区内的管理；乡建科负责除前述以外的其它镇城镇总体规划区内的管理。 １．８ 方案（规划）设计审批 业主根据区建委发出的红