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新建住宅市场月报 北京中原市场研究部 | 2014年4月 发布日期： 2014年5月6日 4月北京新房市场供需逆转 五环外刚需盘掌局 1、北京新建商品住宅供应加速，创16个月来新高； 2、“银四”北京新房成交创2008年同期以来新低； 3、4月新建商品住宅成交均价环比下跌11.70%，房山等五环外刚需盘掌局。 北京土地持续高温供应与自住型商品房带来的加速行业洗牌，进一步加深市场观望情绪，有效购房人群收窄，楼市成交显著下滑，考虑到半年业绩考核及楼市下行预期，房企加速供应。在此高库存压力下，楼市加速进入买方市场，二季度成交或难冲高位，楼市进入量价双跌通道。 4月北京新建商品住宅供应加速 创16个月来新高 2014年4月北京新增55个销售许可证(含保障房)，准许销售面积179.82万平方米，其中新建商品住宅期房取得32个预售证，共计30个项目，推出房源8773套，推盘量102.46万平方米，环比上涨3.29%，同比上涨117.73%，新建商品住宅供应放量继续增加，创16个月来新高。本月供应新建商品住宅仅7个为新盘入市，占到总供应的21.54%，其他均为旧盘加推，占78.46%。 从供应环线分布来看，均位于四环外，四五环之间、五六环之间、六环之外成交分别占4.7%、54.8%、40.5%。价格方面，本月新建商品住宅拟售均价为26179元/平方米，较上月别墅等高档项目供应增加，22个项目为拟售价格小于3万元/平方米的刚需盘。考虑到半年业绩考核及楼市下行预期购房人群收窄，房企加速供应。 图1：北京新建住宅期房供应情况(2013.4-2014.4) 数据来源：北京中原市场研究部 表1：2014年4月北京新建商品期房住宅各城区供应详情 区域 个数 上市量（㎡） 推出套数 新盘 旧盘加推 朝阳区 3 91290.7 578 3 通州区 3 105632.2 929 1 2 大兴区 5 246412.85 2743 2 3 顺义区 1 74927.16 180 1 昌平区 1 65498.56 88 1 房山区 4 164326.32 1683 2 2 开发区 1 38176.1 248 1 门头沟区 1 21766.26 142 1 密云县 1 102829.86 1037 1 平谷区 2 8111 .02 610 2 数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 “银四”北京新房成交创2008年同期以来新低 根据北京中原市场研究部统计，2014年4月北京新建住宅成交面积为60.65万平方米，新建商品住宅成交6091套，环比下降16.44%，同比下降26.44%。其中，期房成交4400套，成交面积为42.45万平方米，现房成交1691套，成交面积为18.19万平方米。今年“银四”创2008年同期以来新低，对此，北京中原市场研究部分析认为， 首先，从去年下半年房地产信贷政策持续收紧，面对住房总价持续走高，有效购房人群收窄，影响楼市成交显著下滑； 其次，北京土地持续高温供应与自住型商品房带来的行业加速洗牌，进一步加深市场观望情绪。3月以来新建商品住宅供应累计余万套，刚需购房群体消耗与高库存带来的“供过于求”，使得房企对刚需市场的下行预期加强。 图2：北京新建住宅成交状况(2013.4-2014.4) 数据来源：北京中原市场研究部 本月新建商品住宅成交均价环比下跌11.70% 房山等五环外刚需盘掌局 根据北京中原市场研究部统计，2014年4月北京新建商品住宅成交均价24648元/平米，同比上涨12.35%，环比下跌11.70%，本月新房成交90%以上是五环外低价刚需盘，其中，房山以单月成交套数占比30.15%位居各城区之首，首创?新悦都、东亚?朗悦居、中国铁建?原香漫谷、万科幸福汇、首开?熙悦山等项目集中放量。 图3：北京新建商品住宅成交均价走势(2013.4-2014.4) 数据来源：北京中原市场研究部 本月新建商品住宅成交特点 1、一、三居室新建住宅成交占比显著增加 各居室均价下跌 2014年4月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，两、三居室成交占比高，达到73.31%；另外，一、三居室成交占比显著增加，比例分别占18.11%、37.12%，较上月上涨1.36个百分点、1.02个百分点。价格方面，各套型均价均有所下跌，其中一、两居室均价20363元/平方米、19581元/平方米，较上月下跌10%以上。 图4：北京新建商品住宅成交户型占比对比（2014.3-2014.4） 数据来源：北京中原市场研究部 2、均价2万元/平米以上房源成交比重下滑 2014年4月新建商品住宅成交均价依然集中在1-3万元/平方米的房源，成交比重为74.31%。具体地，2-3万元/平方米成交占比44.44%，较上月下降15.5