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1.什么叫商品房？ 商品房是指有具有房地产开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上按市场价格买卖的房屋，主要包括的三种类型：住宅，办公用房，商业用房。 2.商品房价格有哪些因素组成？ 商品房价格主要由建造成本和利润两部分组成。 建筑成本包括：取得土地的费用{包括征地费或者叫土地出让金以及拆迁安置费用等等} 建筑安装费用{由建筑结构、楼层、用材、装修、劳务费、、、、、、等因素组成}、专业费用{包括咨询，策划、可行性研究、规划、勘察设计等费用}。利息{包括地价款、建安费、专业费的利息}税费营销费用等等。 3开发商出售商品房的应具备的条件？ 开发商的营业执照：在营业执照上注明了开发公司的名称，法人代表，注册资本，公司所在地等项目。主要注意营业执照的上的名称与销售许可证的名称是否一致。 《国有土地使用证》国有土地使用证分两种：一种是划拨用地，一种是出让的土地使用证。开发商应该出示的是国有出让土地使用证。值得注意的是土地使用证有临时土地出让证和正是土地出让证得区别。临时土地出让证是由于开发商不能交清全款或者只是交了一部分许多地方要求开发商交足40%就可以取得临时土地证。这样就可以进行前期的工作比如拆迁、开工等手续，但是不可以转让、出租、抵押等等。临时土地证不是取得国有出让土地的法律依据。 《建设用地规划许可证》，如果项目符合城市规划的要求，在经过城市规划设计主管部门审批后，项目的用地位置，界限，规划设计条件等确定下来，并为开发商办理建设用地规划许可证，因此，改证是一个项目合乎城市规划的一个证件。 《建设工程规划许可证》申请了《建设用地规划许可证》后确定了项目的建设地址，在项目工程施工之前城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划要求，核发建设工程规划许可证。 《建设工程施工许可证》改证是开发项目一切手续都获得批准后可以施工的一个证件。 《商品房销售许可证》如果销售的是现房，销售时应该出示商品房销售许可证。商品房竣工后经验收合格，并且符合国家有关房屋质量的规定，可以交付使用。 《商品房预售许可证》如果商品房是期房，开发商需要办理预售许可证，办理该正的时候符合以下条件：一、缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书；二、需要有建设工程规划许可证；三、按计划预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工的进度和竣工日期。 两书：《住宅质量保证书》《宅使用说明书》 四. 期房的优点： 1价格的优势：期房的价格优势很明显。超低的价格，较高的优惠政策。 2户型设计超前：开发商对于户型的设计要求比较严格，因为只有这样才可以占领市场，才可以成为一个卖点。 3位置优势：地段好其次是户型好。 4升值空间：买期房如何买的合理，时机适当，其升值的潜力比期房升值空间要大。尤其是在一些尚未形成规模的区域，当时期房的价格比较低随着城市配套的不断完善，住宅的增加，房价也会上涨，买房者可以体会到升值的乐趣。 五．购买期房应该注意的问题。 1考察开发商的实力，信誉。按时交房、工地施工的环境、楼书、资料了解开发公司的开发过的项目。 2购房客户不可以一次性投入资金。风险太大。 3了解周边环境，周边的配套设施，交通设施，通讯设施，娱乐设施，安全保卫，卫生环境。否有恶化的可能。有没有“三废”的工厂煤气站等影响居住环境。 4请了律师协助了解项目的基本情况。 六．什么叫经济适用房？ 是指具有社会保障性质的住房，得到政府减免土地的价格，房屋拆迁管理和征地管理费等行政性收费的扶持其销售价格受到政府的限制。 《宪法》和《土地管理法》明确规定，城市土地为国家所有。城市土地使用者包括房地产开发企业，国家企事业单位机关团体及个人等，都只能通过行政划拨或者出让的方式的所需要的土地使用权。土地使用权目前有两种类型：划拨土地使用权和出让土地使用权，这两种土地使用权包含的权利和内绕那个不同出让土地使用权有处分和收益的权利，可以转让，抵押，租赁获得相应的收益。 经济适用房在上市交易时需要向国家缴纳土地出让金，享受商品房的待遇。为了保护国家的利益，补交土地出让金获得完全房产证。 七．商品房面积如何计算？ （1）套内建筑面积=套内的使用面积+套内轻体的面积+阳台的建筑面积。套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积。套内面积包括居住面积和辅助面积。 （2）公用建筑面积的分摊原则：一栋为单位进行分摊，每一套商品房应该摊的公用面积按其套内建筑面积占该栋楼各套内建筑面积总和的比例确定。第二，为整栋楼公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，有收益的各套商品房分摊。公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积 分摊公用建筑面积：套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积||套内建筑面积 八．什么叫业主