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中美房产税对比及与限购关系的思考 昨日有幸受邀听了美国明尼苏达大学汉弗莱公共事务学院的赵志荣博士关 于美国地方政府投资的报告，联想到目前中国的房地产调控，自觉感触颇多。 据赵博士介绍，美国的州、县一级的地方政府的负债率，在历史上的极限值 是30%，全美9 万多个州、县、学区、市政府大多是零赤字的，即使负债也是 一年期的短期负债，与美国联邦政府不同，很少有美国地方政府高额长期负债的 案例。美国地方政府可以发市政债，同时也会因为市政债无力偿还而破产。那就 意味着美国地方政府一旦破产了，当地的公务员，或者说公共服务人员就会被裁 员了。因此美国地方政府的预算都是小心谨慎，一般量入为出的。 美国地方的入就是它能征收的财产税（property tax），事实上就是我们国内 所说的房产税。据介绍，美国的房产税是根据地方政府财政预算总额公摊的，一 般来说在年初，地方政府预算需要多少，那么财政官就根据这个预算，按照每套 房子的市场评估价格测算出大概的总价，然后再根据每套房子的价格均摊应该课 税的金额。也就是说每一年房产税的税基是相同的，房产税的税率是变动的。当 然这也要得到公民的认可，即所谓的投票表决。因为这些钱一般用于如，购置校 车、修缮学校、图书馆、增加警察等公共服务中。是取之于民用之于民的。 那么就我们目前正在试点的上海和重庆的房产税来说，就存在了这样几个问 题： 首先为什么要开征房产税？在美国房产税是地方财政收入的最主要部分。在 上海和重庆，笔者认为房产税更像一场政治秀，里面涵盖了表面的政策威慑与背 地里的利益集团暗通曲款。十分迟缓的试点的最大作用就是让那些已经持有大量 房产的利益集团成功的套现，这样的政策跟在6144 点时让相关利益集团提前下 车，由全民买单股市泡沫何异呢？ 其次，房产税如何征收？这里面就涉及两方面的问题。 一个是如何评估物业价值？在美国，房地产市场发展带一定程度之后，作为 一种消费品，市场价格已经能够被比较客观公允的反映，而在国内，作为房地产 重要原料的土地一直是由政府垄断把控的。地方政府最常做的事情就是农用地转 非，然后依靠低买高卖，获得可观而不受市场控制的财政收入。也是基于这样 的理由，只要房价保持继续上升的趋势，那么有关部门有与开发商合谋炒高地 价的动力。而恶性循环下来，房价永远是一个投资品，无法用传统的商品消费 价值观衡量。 另一个是如何收上税款？美国的做法是，你若不去缴税，那么政府就依法拍 卖你的房产，哪怕你只有一套住房。然而在中国，偷税漏税是天经地义的。连增 值税、营业税都有人要偷逃，而经营性用房的房产税从来没有完整的征收过。 除此以外，地方各个条线各自一套，税务部门不知道目前建成的房子有多少， 分别真正属于谁的，哪些是常年空置着的；银行不知道到底谁买的房子，房子 到底值不值贷款的钱。一切都在信息不透明，不交互的过程中。毫无置疑，收 得上税才怪了。 因此我们回到题目，限购有罪吗？限购很正常，领导层思考的很清楚：限 购不是为了打击房地产交易，一是为了减少投资投机，理顺市场正常供需，如 实反映市场价格；二是给信息体系建立提供足够的时间；三也是给卖方转让住 宅套上一个心理枷锁，阻止利益集团偷偷潜出。限购是房产税的序曲，最终是 要让位于房产税的。那么理所当然的，2012 年限购不放松也是顺理成章的了。 2011-12-21 姚伯均