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政策制度4 第四章 房地产相关制度与政策 P127房地产业属于第三产业。 P127我国直接关联房地产的法律有①《城市房地产管理法》、②《土地管理法》、③《城市规划法》。 P127国务院关于房地产颁布的行政法规有：①《城市房地产开发经营管理条例》；②《城市房屋拆迁单位管理条例》；③《土地管理飞实施条例》；④《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》；⑤《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》；⑥ 《住房公积金管理条例》。 P127国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：①《房地产开发企业资质管理办法》；②《城市房屋拆迁单位管理规定》；③《城市商品房预售管理办法》；④《城市商品房销售管理办法》；⑤《城市房地产转让管理规定》；⑥《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》；⑦《城市房屋租赁管理办法》；⑧《城市廉租住房管理办法》；⑨《城市房地产抵押管理办法》；⑩《城市房地产中介服务管理规定》；11房地产估价师注册管理办法》；12《房产测绘管理办法》；13《城市房屋权属登记管理办法》；14《城市房地产权属档案管理办法》；15《城市危险房屋管理规定》；16《城市异产毗连房屋管理规定》；17《公有住宅售后维修养护管理办法》。 P127属于房地产管理制度的内容有：①房地产开发经营管理、②房地产管理、③房地产维修养护管理。 P128《房地产开发企业资质管理规定》规定一级资质房地产开发企业注册资本不低于5000万元；二级资质房地产开发企业注册资本不低于2000万元；三级资质房地产开发企业注册资本不低于800万元；四级资质房地产开发企业注册资本不低于100万元。 P128《房地产开发企业资质管理规定》规定一级资质房地产开发企业连续5年建筑工程质量合格率达100％；二级资质房地产开发企业连续3年建筑工程质量合格率达100％；三级资质房地产开发企业连续2年建筑工程质量合格率达100％；四级资质房地产开发企业已竣工的建筑工程质量合格率达100％。 P131作为二级资质及二级资质以下的房地产开发企业，可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。 P131房地产开发一般可以划分为：①投资机会选择与决策分析阶段、②房地产前期工作阶段、③房地产开发建设阶段、④房地产租售经营阶段。 P131城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括：①审定项目规划设计、②实施监督检查。 P131关于城市规划，说法正确的有：⑴编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行，⑵在总体规划的基础上看编制分区规划，⑶城市详细规划可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。 P132控制性详细规划的内容有：①规划范围内不同性质用地的界限、建筑类型；②规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；③规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等；④提出个地块建筑体量、竖向规划与色彩要求；⑤确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；⑥确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。 P132修建性详细规划的内容有：①建设条件分析、综合技术论证；②总平面图布置，建筑、道路、绿地的空间布局，景观设计；③道路、绿化、工程管线规划设计；④竖向规划设计；⑤工程量估算、投资效益分析。 P132房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”，“一书”是指建设项目选址意见书，“两证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 P133建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划主管部门报送有关竣工资料。 P134确定房地产开发项目，应当符合①土地利用总体规划、②年度建设用地计划、③城市规划、④房地产开发年度计划。 P134房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 P134房地产开发项目超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。 P134房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过2年未动工的，政府可以无偿收回土地使用权。 P134转让房地产开发项目应当符合的法定条件有：①支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或建设用地条件。 P134关于房地产开发项目的转让，说法正确的是：⑴当事人应办理土地使用权变更登记后到房地产开发主管部门备案；⑵尚未完成拆迁补偿安置的原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务一并转移给受让人。 P135房地产开发的施工管理，包括①项目报建与施工许可证制度、②建筑工程质量管理制度、③工程竣工验收备案制度。 P135房地产开发建设单位进行施工工程，必须取得施工许可证才能开工。 P135建设单位申领施工许可证的条件有：①以办理建筑工程用地批准手续；②已取得建