变更利用中城市存量土地产权制度分析框架.pdfVIP

20lO年3月 经济论坛 MH．20lO 总第475期第03期 EconomicF0mm Gen．475No．03 变更利用中城市存量土地产权制度分析框架 文／高荆民何芳 【摘 要】本文运用制度经济学的基本原理，综合交易成本经济学和产权理论，提出了城市存量土地产权 界定、产权流转和收益分配对城市存量土地利用变更行为及其绩效影响的分析框架。 【关键词】城市存量土地；变更利用；产权制度 【作者简介】高荆民，同济大学经济与管理学院博士研究生，研究方向：城市发展与房地产经济；何芳，同 济大学经济与管理学院教授，博士生导师，研究方向：土地经济与房地产投资与评价。 一、变更利用中城市存量土地产权界定 不是我国城市土地法律制度及产权制度中存在的城 (一)变更利用中我国城市存量土地产权性质 市土地使用权概念中的使用权。 与归属 2．我国城市存量土地权利的特征。我国城市 我国城市土地国家所有的性质决定了城市存量 存量土地使用权是土地所有权的派生物，是土地所 土地变更利用的对象是城市存量土地的使用权而不 有权人以外的土地使用者依法拥有的一项独立的物 是土地所有权，因此，我国城市存量土地变更利用 权。从传统物权法的观点看，土地使用权类似于其 的实质是对城市土地使用权的用途转化、强度变化 他国家的地上权，但我国的出让土地使用权具有更 及其空间结构的调整，因此城市存量土地使用权的 强的独立性。土地使用权人享有土地所有权人通常 变更利用分析成为制度分析的起点(见图1)。 所具有的一切权利，只是这种权利存在着期限。具 1．我国城市存量土地产权权能内涵。我国城 体讲，我国的城市存量土地使用权有如下特征：① 市土地产权是在国家宪法规定土地国有的法律制度 存量土地使用权是一种直接支配土地的用益物权； 前提下建立起来的，实行城市土地所有权和使用权 ②存量土地使用权是一种具有较强独立性的用益物 的分离，可以开发利用、可流转的城市土地产权权 权；③存量土地使用权权能几乎相当于所有权权 利是使用权的权利，而非城市土地所有权权利。城 能；④土地使用权是诸多权能构成的权利束。 市存量土地是相对于城市增量土地而言的，是城市 (二)我国城市存量土地产权残缺 土地的有机组成部分，受城市土地产权制度规范， 1．城市存量土地变更利用的核心是使用权的 因此城市存量土地产权制度的核心是存量土地使用 再配置。从制度经济学角度理解，城市存量土地变 权制度。城市存量土地使用权规定了土地目前的性 更利用的实质就是土地权利在不同财产权主体之间 质和用途，其权能包括土地占有权、土地使用权、 的分配，即土地权利的配置。城市存量土地变更利 土地转让权和土地收益权四项权能。特别指出，这 用的过程，既是存量土地资源技术上优化组合的过 里的存量土地‘使用权”是产权权利束的权能，而 程，又是土地权利合理配置的过程。土地权利配置 实际上贯穿于土地变更利用的整个过程和 存重土地权利内涵 所有环节之中。 2．变更利用中我国城市存量土地使 用权残缺的主要表现。在我