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论新信贷政策对第二次购房者的影响 涂力磊 2007年9月28日央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。除了重申过去关于商业性房地产信贷管理的主要内容之外，此次发文另一个极为主要的内容是，提高了利用贷款二次购房的首付款比例和贷款利率。 一、 新信贷政策对于第二次购房者的静态影响 一般来说，房贷利率有15％的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555％）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30％，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。 以总房价100万元，贷款20年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款5283.2元，静态利息总额=每月还款×12（月）×20（年）－70万元贷款总额＝567,968元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5250元，利息总额为660,000元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了92,032元。 表一：二次购房贷款首付款比例、利率调整后的还贷静态分析 提高比例前（贷款利率6.6555%） 提高比例后（贷款比例8.613%） 静态分析 总房价(万元) 首付款（万元，按最低30%计） 月还款额 （元/月） 首付款（万元，按最低40%计） 月还款额 （元/月） 首付款增加额(万元) 静态利息增加额（元/年） 贷10年 贷20年 贷30年 贷10年 贷20年 贷30年 贷10年 贷20年 贷30年 100 30 8003.8 5283.2 4496.3 40 7474.5 5250 4660.3 10 36484 92032 159040 150 45 12005.8 7924.9 6744.5 60 11211.7 7873.1 6990.5 15 54708 137568 238560 200 60 16007.7 10567 8992.6 80 14950.9 10499.8 9323.2 20 73184 183968 319027 数据来源：企业发展部（制作日期2007.10.3） 二、 新信贷政策对潜在购买力的影响 提高二次购房贷款的首付款比例和贷款利率无疑是增添了二次购房者的财务成本。但是，所提高的财务成本对于二次购房者的影响究竟有多大？是否可以直接打压大部分二次购房者或者投资客的热情呢？我们认为，结论是否定的。大部分民众手中的实际财富在过去的绝大多数研究中被远远低估了。 除储蓄外，居民的实物资产的增值效应巨大。相比于收入，居民财富是衡量购买力的更好的指标。财富不断积累是房价长期上涨的推动因素。居民财富由三部分构成： 居民财富 = 居民储蓄 + 实物资产（房屋等）+ 金融资产（股票、基金等） 我们发现，自1993 年以来，居民储蓄余额的增速就一直快于人均可支配收入的增速。各种补贴收入、灰色收入等可以解释两者的差距。我们统计了近7 年的居民储蓄余额的年均增长率为17%，远高于人均可支配收入年均10.6%左右的增长速度以及GDP 年均12.6%的增长速度。截至2006 年年底，城乡居民储蓄存款余额高达16.64 万亿，它相当于2006 年全年住房销售额的8倍，按照2006 年全国3380 元/平方米的销售均价来计算，储蓄存款足以购买的住房面积为49 亿平方米，由此可见，居民财富非常惊人。 图1 居民实际财富增长大大超过可支配收入增长 数据来源：国家统计局，企业发展部整理 与居民储蓄相对应的另外一块居民财富，是居民实物资产特别是房屋资产的增值。1998 年房改以前，居民获得房屋差不多都是以福利分房的方式取得，成本极低。随着房价的不断攀升，居民的名义财富也在不断攀升。以上海为例，上海1998 年的房屋均价为每平方米2600 元，2007 年为7000 多元，每平米至少增值了4400 元，而上海1998 年的房屋存量为1.5 亿平方米，也就是说，1998 年的以前的房屋至少增值0.67 万亿元。 对于普通的自住购买者来说，新增的这部分财富仅仅是账面上的增值。但是庆幸的是，这些购买力在居民进行改善需求时，可以起到较强的支撑作用。1995年上海的人均居住面积是8平方米，2000年为18.7 平方米，而到2006 年上海市的人均建筑面积是33平方米。如果我们假设房改后，居民在2000年进行第一次商品房购买，居民在2006年进行第二次住房改善，三口之家由原来的56.1 平方米增加至99 平方米，其卖掉原先住宅之后需要新增的房款额为30-43 万左右（按照新旧房等价、新房每平方米7000-10000 元来计算