青阳县房地产市场浅析.docVIP

青阳县房地产市场浅析 青阳县物价局 赵冰 2011年6月 一、近两年我国房地产发展背景 根据统计，2009年度全国土地出让金已经占到全国地方财政总收入的46%，同时审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县截至2009年底，政治性债务余额合计2.79万亿元。正是看到了这种种弊端，国家于2010年出台了一系列的严厉调控措施，目的是希望今年的年底会有一个相对缓和的局面，但是第四季度的数据现实是地王频出。地方土地财政被认为是造成这种尴尬局面的根源之一，这个问题不仅仅关系着房地产的调控，更关乎国家的经济战略目标，仅仅依靠土地财政，这是一种发展方式，本质上其实是一个负债发展模式。同时有的地方，它本身没有这样的盈利的能力，将来就会形成社会的一个坏账，这就会成为社会的一个重要问题。 二、我县房地产市场情况分析 我县近几年新建的小区列入考核的有10个，总建筑面积71.8万平方米，项目总投资12.69亿元，其中，2010年房地产投资（含在建项目）5.5亿元，2009年底我县商品住房销售平均价格为2613元/平方米，2010年底销售平均价格为3510元/平方米，同比上涨34%。 这10小区几年来销售套数为5657套，其中城区居民（含蓉城镇）购房2992套，农村居民购房2685套，城区和农村购房户分别为53%和47%。其中宝灵广场二期和伯益上东城小区农村购房套数分别占小区套数的75%和61%；从销售套数的付款方式看，一次性付款购房的计1593套，占总销售套数的28.2%，金额为3.73亿元；银行按揭套数计4064套，占总销售套数的71.8%，银行按揭金额为9.13亿元；统计的10个小区，合计建筑总面积71.8万平方米，销售面积69.13万平方米，住房销售率为96.2%，入住面积为43.11万平方米，入住率为62.3%（含交房即将入住的），由此推算，消费和投资购房比例为7：3。 预计“十二五”期间，我县将新增商品住房面积150-200万平方米，农村进城购房将达到8000-10000户，“十二五”末，我县城镇化水平预计将达到55%以上，超过全省计划平均水平5个百分点。 三、我县房地产开发企业成本情况分析 自实行商品住宅一价清备案制度以来，通过对我县各房地产开发企业成本和销售价格的跟踪调查，现将2010年两家房地产开发企业的成本进行比较，从中我们可以很明确地看到地价在如何影响房价的走势。 单位：万元 项目名称 A房地产开发公司 B房地产开发公司 土地征用 4500.00 235.00 前期工程费 1100.00 87.00 建筑安装工程费 1500.00 800.00 基础设施建设费 500.00 100.00 附属公共设施费 100.00 85.00 管理费用 150.00 45.00 经营费用 100.00 28.00 财务费用 100.00 32.00 税 金 477.00 165.00 利 润 273.00 45.00 合计 8800.00 1654.00 住宅销售总额 8800.00 1300.00 住宅销售均价 4400.00元／㎡ 1680.00元／㎡ 从图表我们可以看出A公司拿地成本占总成本的63.6%，B公司拿地成本占总成本的19.7%，两者的区别在于A公司在主城区竞标购得的土地，拿地成本很高，进而房价就比较高；而B公司是在乡镇拿地，拿地成本较低，房价就比较合理。 四、房地产行业管理的几点建议 一、房地产行业具有投资规模大、开发建设规模大、投资回收期长、成本核算复杂的特点，各房地产开发企业在销售商品住宅时，各项费用，包括税金都包含在房价内，相关部门在加强行业监管的同时，要敦促房地产开发企业公开相关成本资料，同时加大对房地产开发企业经营行为的指导。 二、适时投放商品住宅用地，同时大力投放建设廉租房和经济适用房，形成完善的市场供应体系。在土地供应上，要进一步提高商品住宅用地在规划用地中的比重，同时要严厉打击少数房地产开发企业囤地行为。 三、相关部门进一步加强沟通，通力合作，及时发布我县房地产市场供应信息、市场价格走势情况，并通过多种渠道向社会公布。 四、在商品预售制度执行中，应建立起行业监督体系，加大对会计、工程造价执业水平的监督，进一步规范房地产开发企业的经营行为，杜绝信息不对称的发生，切实维护消费者的合法权益。 2