房地产中介的网络化变迁分析.docVIP

房地产中介的网络化变迁分析 刘玲，孙春艳 [摘要]首先定义了“房地产中介网络化”，在此基础上对房地产中介的网络化变迁模式进行了分析和举证，并进一步分析了房地产中介网络化过程中面临的困境，提出了相应的解决思路。 2008年初以来，在紧缩政策的持续调控及购房者观望情绪日益严重的影响下，房地产交易市场开始大幅萎缩。与此相应的是，整个房地产中介行业也不可避免地进入了“严冬”。 然而，在互联网上，房地产中介的发展却如沐春风。传统的大型中介公司纷纷触网，新兴的网络房地产服务商不断获得投资者的青睐，越来越多中小型区域中介则将房源信息发布到各大门户的房产频道或其他分类信息平台，21世纪不动产、迅驰、中原等品牌中介公司及众多新兴的房地产独立经纪人则在全国最大的本地生活社区“口碑网”开通了“e房宝”房产网店。国内房地产中介这一连串转战互联网的举动，充分显示出房地产中介网络化变迁的大趋势。 1、对房地产中介网络化的定义 本文所指的“房地产中介网络化”主要是指以房地产中介组织为基本单元的整个行业的网络化。 根据建设部在《城市房地产中介服务管理规定》中对房地产中介服务活动的规定，房地产中介组织主要包括房地产信息及技术咨询机构、房价评估机构及房地产经纪（或代理）商三类。本文所指的房地产中介组织以房地产经纪（或代理）商为主，并涵盖了前两种类型。“房地产中介网络化”是以房地产中介组织为基本单元，通过基于计算机、数字媒介及其他智能终端的互联网络及信息系统相互联系，并逐渐实现其沟通运作方式的虚拟化和交互化，最终带动整个行业的沟通运作方式向互联网转移的趋势及过程。 2、房地产中介网络化变迁的主要模式及特点 房地产商品的高价值性及复杂性决定了房地产市场具有信息密集程度高、双方信息不对称等典型特点，房地产中介正是一个依靠信息获得生存和发展的行业。因此，当互联网作为快捷低廉的信息沟通渠道为越来越多的个体及组织所应用时，房地产中介也趋之若鹜，并进行不同程度的网络化演变。 综观国内外网络房地产中介的诞生和演进历史，大致可以分为两类：一是作为主流的传统房地产中介公司（主要包括代理商或经纪商）的网络化变迁；二是直接诞生于新经济的虚拟房地产中介的演进。 2.1传统房地产中介公司网络化变迁的主要模式及特点 具有一定历史的传统房地产中介组织一般会经历从单店到小规模连锁再到大型连锁（直营或特许）三个阶段。这些组织的网络化变迁一般也会经历单向信息发布→网店直营→网络房地产综合服务三种模式。 （1）单向信息发布模式 处于网络化起步阶段的房地产中介组织往往会首先借助第三方网络媒介发布公司业务信息。例如，上海地区的绝大部分房地产中介公司或门店都将房源信息发布到本地房地产中介服务网站———安居网（）上，这些信息同时也出现在新浪网的上海房产频道。其中，只有几家较为知名的公司拥有自己的信息发布网站。 这种方式实现了部分广告费用的节约及市场范围的拓展，对于那些网络化较早的公司（如顺驰置业），还可以借此迅速建立在线品牌的知名度并获得网络效应带来的收益。不过，由于这一阶段信息量小，满足顾客需求的程度低，信息无法自动更新，信息的准确性和时效性也得不到保障。 （2）网店直营模式 随着技术的发展和房地产业电子商务的广泛应用，部分规模较大的中介机构逐渐从单纯的信息发布形式向具有电子商务功能的网店直营模式转变。例如，上房置换公司将地图集成到公司网站（）中，向潜在客户提供120余家传统直营门店的详细信息；中原物业则将分布在全国26个城市和地区的分公司网站联入了集团的大中国局域网，各分公司之间也相互联网，同时满足了网店直营、网店间资源共享及总部对分店的在线统一管理等多重目标的实现；福州点房网则于2008年初市场转冷之际推出了“直营网店”，向客户提供交易各环节所需信息，除此之外，网店还将多种实时沟通工具与业务流程进行整合。 这一阶段，中介商网站建立了与客户的交互式沟通渠道，实现了部分资源及流程整合，从而在降低整体运营成本的同时，增加了交易几率。但这一阶段的网店功能仍显单一，主要为房源搜索和客户沟通等，还未能与公司网络化的深层次目标结合起来。 （3）网络房地产综合服务模式 在经历了网店扩张、信息系统完善和服务能力培养和延伸之后，具有综合服务实力的房地产中介（集团）公司开始致力于同整个产业链上下游相关方加强合作，如直接与开发商、投资业主、法律咨询及评估机构、贷款银行、房地产交易管理部门甚至家装公司进行信息共享和资源整合，最终构建网络房地产综合服务体，并使之成为面向交易双方的中介主流模式。 2.2新兴网络房地产中介公司经营模式的演进 直接诞生于网络的虚拟房地产服务商在发展中则逐渐分化为专业（特色）服务商或综合服务商。如以口碑网（）为代表的分类信息服务平台，目前已逐渐发展为房地产行业的C2C交易支持平台；我爱我家―家庭装饰网（/