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浅析旧城房屋拆迁改造工作与成本控制 笔者现从事于某市旧城房屋拆迁改造工作。旧城房屋拆迁改造是本市一个历史遗留难题，也是一个“老大难”问题，列入市政府重点工程十年却动不了，是谁也不敢拆、谁也拆不了的“火药桶”。2009年7月28日，本市召开区域旧城改造拆迁工作动员大会，标志着区域旧城改造工作正式拉开序幕。在实际工作中，笔者遇见了不少有关建筑工程的实际困境，例如如何达成旧城房屋的有序拆迁、合理改造或统一规划后在建等问题。笔者将会从区域旧城房屋拆迁改造的实际问题出发，从成本控制和节能环保的角度入手，通过结合工民建所学专业的相关知识，做简单分析和阐释，提出自己的合理化建议。 一、旧城房屋拆迁改造中凸显的两大实际问题 1、土地使用不合理。在明确拆迁区域后，市建设局首先对拆迁的旧城房屋面进行测量，统计得旧城房屋面积700亩，其中住房占地净面积达530亩，约占总面积的七成半；道路与其他公共设施面积约150亩，河流及不可利用面积约为20亩。几个突出点值得关注：①旧城住房面积比例过高，严重影响了消防安全和道路顺畅，对交通正常运行带来了不可避免的压力。其中十字路口、小区路口和菜市场门口拥堵明显，工作日内上下班通行质量无法保障，甚至在紧急时刻，行驶过往的急救车辆都无法及时达到事故点；②公共设施所占面积过少，公共卫生品质降低，城市排污能力严重不足，市民活动空间被压缩；③河流面积过少导致城市空气对流能力降低，热量散发速度慢，城市平均气温普遍高于郊区3℃。 2、房屋建筑材料陈旧、老化。特点有：①95%以上的房屋建筑无节能设计，属于高能耗建筑，房屋内部电源线乱搭乱接现象严重。房屋用料陈旧，冬季房屋内热量从泥瓦的缝隙中散发出，且底层地面未进行深挖。房屋内高不均衡，空调制冷制热效果差，能耗高。②旧城区域房屋普遍建成于上世纪50-70年代，材料主要为黄泥、单面红砖为主，建筑手法落后，牢固与安全程度令人堪忧。同时本市为近海区域，夏季多发台风。一旦风力大于8级，市政府必须出动“敢死队”转移在危房中生活的居民，不然就有屋毁人亡的惨剧发生。 二、旧城房屋拆迁改造成本控制的必要性 面临以上问题，如何又快好省的完成旧城改造的拆迁和改造工作，成为我市拆迁工作面临的最大困境。笔者所在的拆迁组，在市委市政府举行第三次有关区域旧城拆迁改造工作会议中，针对我市的实际情况，从经济合算、节能减排的角度，提出了以下旧城房屋拆迁改造成本控制的概念：在市场经济条件下，面对当前城市整体规划改造的实际问题，如何强化和完善成本控制，不断提高建筑工程管理水平，从而节约成本，实现城市经济效益最大化，是所有城市建设工程的共同目标。 旧城房屋拆迁改造的成本控制，是指在城市拆迁改造项目成本的形成过程中，对旧城房屋拆迁规划、执行拆迁、平整土地、重建/改造的一系列过程中，对工程施工过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项施工费用控制在成本控制方案的范围内。 三、如何实现旧城房屋拆迁改造成本控制 1、传统方式的旧城房屋拆迁改造成本控制。旧城拆迁改造工作成本控制贯穿于工程项目管理活动的全过程和各个方面，从规划阶段开始，到施工准备工作阶段，再到现场施工过程中，一直到最后的竣工验收结算阶段，这其中的每个阶段和环节都离不开成本管理和控制工作。①规划阶段是旧城拆迁改造获取工程项目的开源阶段。规划过程中要合理考虑拆迁工作的工作量和拆迁垃圾，设置合理有效的城市排污干道，保证拆迁过程产生的不可利用垃圾的合理排放，同时做好可利用资源的回收整合。②规划阶段结束后，紧接着就应该做好成本计划，将其作为旧城房屋拆迁改造施工过程控制的依据，此阶段成本控制工作表现得更为具体和细化。在施工准备阶段，首先必须编制科学合理的实施性施工组织设计，它是指导项目施工的主要依据；然后结合当地的市场行情和工程自身的特点，合理确定项目目标责任成本，并编制明细而具体的成本计划，并及时进行调整和修正，对项目成本进行事前控制。③施工过程中的成本控制是项目成本管理的重要组成部分，主要是各项费用的控制和成本分析。成本控制要从影响成本的各重要因素着手，制定相应的措施，将实际发生的成本控制在目标计划成本内。④竣工验收阶段的成本控制工作，主要包含对工程验收过程中发生的费用和保修费用的控制以及工程尾款的回收。要办理工程结算及追加的合同价款，做好成本的核算和分析，项目完工后，要及时进行总结和分析，并与调整的目标计划成本进行对比，找出差异并分析原因。 2、新型节能建筑材料和节能技术的使用 新时期提出的“全过程成本”，是指建筑物的一次性建造成本和整个使用（正常使用寿命）期内的消耗、维护运行（即使用）成本两部分的费用总和。因此工程造价管理必须扭转当前仅重视建造成本控制、轻视使用成本控制的状况，要建立全面工程造价节能减