中小城市土地储备融资分析.pdfVIP

喜薯 口李景霞 安徽省马鞍山市国土资源局 【摘 要】土地储备融资(土储融资)对城市发展及经济建设具有重要价值。文章将针对土储融资展开论述，详细分析中小型城市 土储融资管理的意义和价值，并以此为切入点，对土储融资的风险、风险防范的措施和对策进行探析，旨在进一步加强土储融资的管 理，为地方政府债务融资尤其是土储融资管理者提供实例参考和理论基础。 【关键词】土地储备；土地储备融资；研究分析；中小城市 一 、 土储融资的形成背景及实例分析 以对土储融资的基本情况有了全面了解 ，下文将针对土储融资的风 根据国土资源部、财政部、中国人民银行在 2007年颁布的 土《 险和现状进行分析。我国目前阶段的土储融资发展情况不容乐观。 地储备管理办法》，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部 首先，融资的渠道较为单一，使得融资的风险较为集中。我国的 门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用 目标，依法取得土 中小型城市土储融资的来源主要是银行贷款以及财政拨款，银行贷 地 ，进行前期开发、储存以备供应土地 的行为，土地储备工作的具体 款在土储融资中占较大比例。随着城市化进程的不断加快，土地储 实施，由土地储备机构承担。 备资金需求逐渐加大，难以继续依靠政府的财政单一拨款来维持。 土储机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、 目前主要融资渠道是银行贷款，这种信贷关系，是建立在土地为国 隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的 家政府所持有 的基础上 ，同时以地方财政进行担保 ，所以不会 出现 事业单位。 坏账或者是呆账等情况 ，而从运营的机制来进行分析 ，单一的融资 建立现代化的城市土地储备，是针对一个城市的规划和建设、 渠道也使得融资的组合难 以得到有效的分解 ，融资的风险过度集 土地制度改革的创新发展模式，其基本 的工作思路 ，是 由相应的地 中，一旦宏观经济调控，土储融资面临偿还和再融资风险。 方政府作为项 目委托机构，由专门的建设部门，如土地储备中心，通 其次，融资的主体和到期偿还来源过于单一化，造成融资压力 过收购、征地或是置换等方式，将土地进行集中式的开发管理，政府 和地方性政府偿还风险不断上升，随着我 国城市化建设的进程加 部门根据城市的发展规划以及年度土地储备计划，通过拍卖或者是 快，各个建设项 目包括城市危旧房改造等项 目规模不断增加和扩 招标等方式，有计划地将土地投入至市场，以满足城市各类建设项 大，但 目前阶段的融资平台主要以政府性融资为主，地方政府土储 目的开展。土储融资是一项新型的土地管理模式，对我国当前城市 融资压力与 日俱增。新的土地储备管理办法明确规定各种类型的土 建设与发展具有重要意义。 储融资机构不能以任何形式，为第三方提供担保 ，这样直接增加了 这样土储机构的职能被明确 ，随着土地市场的不断发展，土地储 土储融资压力，增加工作风险。 备机构应对纳入储备的土地，进行前期开发、保护、管理、临时利用及 最后 ，土储融资的能力较差。许多融资的项 目是集中在城市的 为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，土储融资由此形成。 基础设施建设这一环节，虽然投入大量的资金和财力，但是收益较 2007年以来 ，土储机构正式成立，各级地方政府的土储融资逐渐形 差。所以地方政府融资平台，需要承担较大风险，为了维护土储融资 成规模。近5年来 ，土储融资迅速发展成为地方政府债务结构的最主要 机构的融资能力，地方政府必须做到到期还本付息，这一现状在很 的融资方式之一。笔者对某一中小城市2008年一2012年度市本级招拍 大程度上直接约束土地融资的资金周转及利用能力 。 挂出让土地合同价款及土储融资额度进行调查统计，详见下表： 三、风险的防范和控制 2008年 一2012年市本级招拍挂出让土地及土储融资情况统计 针对融资风险控制，笔者提出如下措施：首先需要拓宽融资渠