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各区区域因素分析 龙岗 罗湖 福田 龙华 宝安 南山 龙岗 各区区域因素分析 龙岗，作为深圳市面积最大、潜力最大的区域，有着全市最多的城市更新项目，近两年来将城市更新的重点放在龙岗大道沿线、中心城北通道沿线、地铁16号线沿线、华为科技城片区、平湖战略性产业基地等，5年内全区将完成18平方公里的城市更新面积，龙岗大道沿线36公里长的城市更新将成为特区一体化建设的示范带。 经过近年来的发展，龙岗区住宅商品房市场已经形成龙岗中心城区、坂田华为新城区、清林径国际生态住区、宝荷生态居住区、平湖中心区等五个热点区域。 ? 随着大运会的完美谢幕，一座健康、活力、教育之龙岗中心城正在崛起，对于居住在该片区的居民和计划来此置业的市民而言，大运会已经成为历史，但大运会保留下来的体育场馆、文化设施、商业配套、通畅的道路交通正在改变龙岗中心城，一批崭新的居住区得以迅速崛起，并带动了片区居住价值的迅速提升。 ? 坂田华为新城由于地理位置优越，且其目前在市场上处于相对价格洼地，近几年成为各大房企跑马圈地的“宝地”。万科、华润、保利、佳兆业、星河、信义、新鸿基、海航等多个品牌开发商已布局坂田，为各自品牌争一席之地。使得原本“中心化”的坂田片区，又将随着华为新城的升级改造实现其核心化，从而提升坂田对于置业者的号召力。 ? 龙岗作为深圳的生态花园，宝荷板块是龙岗下一个高尚生态居住版块，百万平米纯居住区，振业、金地、中信、仁恒等巨头进驻，作为城市更新示范区域，发展潜力巨大。 ? 平湖，乃罗湖8公里公里范围内罕有的价值洼地，拥有多条快速干道出入罗湖、福田（南坪、丹平、清平、梅观、机荷、水官），伴随城市的发展，地铁13、16、18号线的规划建设与落成，平湖到市区的距离也将进一步拉近，20分钟快速链接罗湖福田中心区。罗湖作为深圳未来的国际消费中心，价值外溢成为必然趋势。 沿着宽阔的龙岗大道一路向东，龙岗多中心热点片区冉冉升起。清新秀美的自然环境、便利交通、后发崛起的产业布局，使得龙岗区日渐成为深圳置业者的重心所在。 罗湖 各区区域因素分析 新罗湖的未来是立足产业升级，通过城市更新打造国际消费中心，其发展潜力将无可限量，千亿新罗湖财富将在此聚集。罗湖目前已对五大产业片区进行了整体规划。为了加快城市更新进度，罗湖成立了湖贝片区、黄贝岭片区、深圳酒店片区、老旧住宅区4个城市更新办公室，据业内人士分析，罗湖是深圳原特区内四区中力推城市更新举动最明显的区一级政府。 ?在“完成一批、开建一批、储备一批、筹划一批”城市更新项目的同时，罗湖区对几个重点更新项目实施“精品战略”，争取在不远的将来再打造出一两个像京基100这样，在全市乃至全省具有示范效应的更新样板。　　由红岭北路、红岗路、布吉路、文锦北路、洪湖东路、笋岗东路围合而成的笋岗—清水河片区，总用地面积5.42平方公里，规划总建筑面积达1200万平方米。罗湖对该片区用超前的眼光和国际化思维实施统一规划。根据已编制完成的《笋岗-清水河片区发展单元规划大纲》，片区的功能定位为国际时尚消费中心和都市创意总部基地。规划强调通过优化交通组织，加强笋岗和清水河联系，形成一个整体；重塑布吉河两岸和洪湖公园得天独厚的景观资源，塑造都市景观品质休闲区；强化片区商贸业创新发展模式，创建片区国际采购、专业会议、展示交易模式，形成新兴商务服务中心；引进中运量轻轨电车，利用原铁路专用线轨道，将龙岗布吉、清水河、笋岗和福田华强片区联系起来，加强轨道交通覆盖和换乘联系；建设永不落幕的城市生活“家”年华，形成以“家”为主题的城市消费、休闲和体验中心。该片区16个子单元专项规划正在逐一落地，力争按照“西有前海，东有笋岗”的要求，个个做成精品。　　由华润置地主导的湖贝片区更新项目分三期进行，将用9年左右的时间，将片区建成集购物、休闲、娱乐、文化为一体的新商业地标。项目完成后，将与现有的东门商圈相得益彰，享受东门商圈带来巨大人流和商机的同时，也为其提供更为发达的公共交通线路及近10000个停车位，使东门商圈进一步“扩容”。该项目的一大亮点是要改造成为华润万象城的升级版，成为罗湖打造国际消费中心的扛鼎之作，使老城区重新焕发“深圳风采”；另一亮点则是将本地文化和商业文化有机融合，片区将建设岭南风情的步行街，配有地域特色的小剧场及街头表演，将岭南文化融入到商业圈的各个角落，这里将成为罗湖的心脏地带和超越万象城的标志性的公共空间。针对社会广泛关注的湖贝村怀月张公祠改造后的命运，华润置地项目公司承诺，将充分听取村民意见，以适当的方式最大程度还原历史，为湖贝村和片区提供一个集宗族文化和岭南民俗文化功能于一体的、值得永久保留的建筑。　　京基集团在蔡屋围片区的新一轮改造也将步入快车道，蔡屋围统筹片区东起华润万象城，西至红岭路，北至红宝路以北，南至滨河路，总