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秦虹：政策应保护刚性需求 “实在看不懂楼市政策走势。” 在号称最严厉的“新国五条”出台后，今年上半年 70个大中城 市房价仍然保持同比上涨趋势。 十年的调控，将住宅均价从 4位数推上了 5位数，北京等一线 城市局部地区甚至达到了 6 位数。由于房地产调控多是调整供给， 在投资性住房和“刚需”等双重需求的强力推动下，调控呈现出“越 调越涨，越涨越调”的奇特现象，并出现了“降房价，涨地价”的调 控手段。对此，连房地产业内的开发商都开始抱怨“看不懂”。 应该如何解读这些现象呢？ 7月 24日，在接受中国房地产报采 访时，住建部政策研究中心主任秦虹提醒开发企业，从中国房地产行 业调控的趋势来看，未来房企应首先考虑满足首次置业人群的需求。 中国房地产报：在持续的调控下，上半年 70个大中城市房价依 然同比有所上涨，你认为是什么导致了这种结果？ 秦虹：我觉得是两个原因。第一个原因是去年房价上半年基数比 较低，2012年上半年的时候，开发企业资金链相对比较紧张，打折 促销比较多，现在同比去年有一个翘尾因素。 我认为今年下半年涨幅会缩小，因为去年下半年的房价已经涨起 来了，同比就不会有那么明显的增加。 第二个原因和当前中国房价市场的结构有很大的关系，国际上城 镇化发展有两个规律：一是城市化率超过 30%以后，进入快速增长期。 城镇化率不足 30%是农业社会，城市人口少，农村人口多，进入 30% 就加快增长，城市人口加快增加，增速到 70%的人口即城市人口的时 候，增长速度又放缓了。 还有一个规律，就是城镇化率在 50 %以下的时候，人口流动以 农民进城为主。城市化率超过50 %以后，人口流动以中小城市向大 城市移动为主。 当城市化率超过 70%以后，这个时候逆城市化开始出现，大量的 城市人口开始向周边地区、城郊地区和农村地区移动。 我们注意到，农民进城对我们所关注的这 70个大中城市房价上 涨，贡献不大。对这 70个大中城市，房价上涨或者对市场活跃有贡 献的主要是中小城市的人口向大城市移动。人口向大城市集中，导致 了房地产市场发展格局不平衡。小城市人口在往外流，大城市人口在 集中，相对于这种需求，我们看到，由于大城市土地价格更高，土地 资源更有限。所以供应不充分；而中小城市的土地资源非常丰富，但 是人的需求相对没有那么大。 由此看，房价高并不仅仅是房地产市场本身的问题，而是其他相 关领域及制度上不够完善的地方，反映到了房地产上，通过房地产和 房价的问题表现出来了。这正是房地产政策制订时的难点所在。 中国房地产报：你怎么评价外界所说调控变“空调”？ 秦虹：我认为调控政策在抑制投资炒房的需求方面还是卓有成效 的。我们从 2003年开始调房地产，所谓的十年九调控，调了这么多 年，我认为在“国八条”出台之前的那几年，实际上没有对投机和投 资性需求有过真正的抑制，政策效果并不是很明显，但是2011年“国 八条”出台以来，对投机和投资性需求的政策抑制还是非常明确的， 49个城市限购、限贷，全国范围内第三套房不贷款。限购和限贷， 使得投资性需求第一是没有资格了，第二是全款买房就去杠杆，去了 杠杆赚钱的可能性就下降了。 现在我们也看到房价的上涨，但和两年之前“国八条”出台前的 房价上涨，有本质的不同，主要是需求的主体发生了变化。现在的需 求主体包括首次置业的刚性需求，也包括改善性需求；而过去推动房 价上涨，有相当大的一部分是投资性需求。 从市场情况来看，刚需房卖得最好，高品质的改善性住房卖得也 不错，尽管从房价来讲，调控政策可能还没有达到大众的期望，但在 抑制投机和投资性需求方面，还是卓有成效。 中国房地产报：那既然抑制了投机需求，调控是否还有继续的必 要？ 秦虹：有很多外部因素不是房地产调控政策所能解决的，需要依 靠下一步的深化改革，如相关领域的、制度层面的、社会层面的改革。 房地产调控它只能解决它本身的问题，还有很多问题调控政策不能够 解决，但对房地产的价格影响特别大。 中国房地产报：为什么很多开发商也说看不懂楼市调控政策？他 们该如何把握政策？ 秦虹：我觉得政策应该体现以下几个方面：第一，保障最需要保 障的人，这个是政府的职责。现在最需要在住房政策上得到支持的是 那些首次置业的年轻人。 第二，无论是行政手段还是经济手段，只要是投机炒房都应该限 制。另外要满足需求供给，尊重市场的规律。我认