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期定位培训 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归东莞世联地产顾问有限公司所有，未经东莞世联地产顾问 有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 文希出品系列——锐意进取，持续专注 核心理论 1 策划决定产品 产品决定市场 1 2 项目策划始于地块研究 2 3 客户研究贯穿项目策划始终 3 本报告是严格保密的。 新形势下房地产开发的趋势 1、产品运作精细化是前提 需求导向的市场，必须充分重视项目策划，以最大化的挖掘项目价值，充分整 合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的竞争力！ 2、注重品牌运营 稀缺性极高的地块有限、建筑品质可以复制，都不足以塑造项目的排他性，奠 定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争力源泉！ 3、加强资本运作 资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规 ，过分依赖直接融资 （银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开发企业必须加强资本运作和融资 方式的创新！ 4、降低开发成本 为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑材料研发、整合产 业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开发周期。 本报告是严格保密的。 当前形势下的需求特征 需求类别 具体置业目的 需求特征 结婚 刚性需求 由租转购者 （主力群） 要求物美价廉——性价 旧房被征者 比路线 提升居住环境者 奢侈性需求 （次主力群） 享受、体验、渡假等 要求地段极其稀缺、产 品极具魅力 对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘： 1、性价比高（物美价廉）的楼盘 2、所处地段资源极其稀缺的楼盘 本报告是严格保密的。 大部分开发商唯一的选择 地段极具稀缺性、景观资源高度私有的楼 盘非常少，为了尽快回笼资金，大部分楼盘不 得不面对如何提高性价比的选择！ 那么如何来提升性价比呢？ 不是所有的楼盘都能成为天骄峰景，你觉得抛却地段和景观的优 势，仅仅通过自身产品的打造取得市场成功难得不更现实吗？ （金域中央、风临花语岸等） 本报告是严格保密的。 第一条途径 降价？ 1、楼市买涨不买跌； 2、降到底，又资不抵债； 3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来降低成本又难 以实现； 4、降价损害发展商利润，降价是最后的手段 本报告是严格保密的。 第二条途径 提升项目品质 1、直接提升品质——成本难以控制、市场未必接受，风险太 大； 2、间接提升品质——通过 目策划来细分客户、挖掘地块价 值、整合 目资源、叠加 目优势，是最佳选择！ 上医治 “未病”，前期定位决定项目成 功的70%。 本报告是严格保密的。 新旧形势下的项目策划 市场特征 项目策划的价值 特点 卖方市场 1、提供开发模式或者开发理念 可复制 2、增加 目创意 偏重创意