物业管理理论与实务 教学配套课件 胡伯龙 杨韬 第5章 经营性物业管理.pdfVIP

第5章 经营性物业管理 学习目标 通过本章内容的学习，了解经营性物业的种类、含 义以及各自的特点；重点掌握常见的经营性物业如写 字楼和商业物业的管理特点及相应的管理方法，针对 不同的物业，采取不同的管理方法并能灵活运用到实 践中。对于数量较少的工业类物业及其他类物业的内 容，只了解其基本内容，更多的管理方法需要在实践 中摸索。 一、写字楼的物业管理 （一）写字楼的含义和特点 1、写字楼的含义 写字楼指的是供政府、机关和企事业单位从 事商务和办公活动的楼宇，拥有配套的设备、 设施、场地，且交通便利，环境优越。 2、写字楼的分类  按建筑面积划分 ：  按综合条件划分：  小型写字楼（建筑面积在1  根据写字楼所处的地理位 置、建筑物的自然状况、 万平方米以下 ） 收益能力可分为甲级写字  中型写字楼（建筑面积在 楼、乙级写字楼和丙级写 1-3万平方米之间 ） 字楼  大型写字楼 （建筑面积在 3万平方米以上 ） 3、写字楼的特点  交通方便，地理位置优越  设施设备齐全先进  办公时间集中，人员流动性大  建筑装饰材料档次高 （二）写字楼物业管理的方式和目标 1、写字楼的管理方式 2、写字楼的管理目标  自主管理  为客户提供一个方便、快  委托管理 捷、安全的工作环境  顾问管理  完善写字楼的使用功能， 延长使用年限，使其不断 增  以《全国物业管理示范大 厦标准》为目标，不断提 高管理水平 （三）写字楼物业管理的内容和要求  房屋及附属设备设施的日常维修养护管理  写字楼环境的管理  写字楼安全管理 保卫管理、消防管理、车 辆管理  写字楼的营销管理  写字楼的配套服务 典型案例  某写字楼是新城开发公司自己开发的，并委托某物业服务公司 对该写字楼实施出租管理，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问 题，曾经多次发生过玻璃坠落事件，租户多次提出意见，但开 发公司并未修理。2003年6月的一天，11层的租户王某在关窗 户时用力过猛，导致玻璃坠落并砸到楼下行人刘某，刘某受伤 并由此发生医疗费用共计人民币8000元。事后，刘某将新城开 发公司、物业服务企业及王某告上法庭，要求三方承担赔偿责 任。 判决结果 法院判决：新城开发公司是该写字楼的所有 人，该楼窗户安装存在质量问题，且在多次发 生事故后未及时处理，在物业服务公司提出改 正要求后仍未行动，对导致刘某受伤有主要责 任。王某作为使用人，由于使用不当使玻璃下 落，对刘某受伤亦有一定责任。物业服务公司 作为管理人，曾向开发公司提出改进意见，以 尽管理义务，对刘某受伤不应承担赔偿责任。 案例分析  本案产生的原因一是由于玻璃安装存在质量问题，没有得到及时维 修，二是王某用力过猛，使用不当，致使玻璃坠落。因此，要分清谁 是本案的法律责任，首先应弄清楚对于窗户存在质量问题没有得到及 时修复的责任。根据《物业管理条例》第五十六条：物业存在安全隐 患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应及时维修养护，有关 业主应当给