固安北信文化广场项目可行性研究报告120509(2).pptVIP

因此，从宏观政策层面和微观市场层面上来分析，可以得出以下主要结论： 1、宏观调控仍然会继续，但是当新政府组阁完成以后，调控力度将会有所放松，抓大放小，力求平衡，和谐为主仍然是主流，依托北京的发展，固安整体的房地产市场还有很大的发展空间； 2、住宅市场趋于饱和，价格增幅空间有限，商业配套，特别是中高端时尚类的商业配套稀缺，有一定的市场空间； 3、周边大环境（机场、工业园区、轻轨）的改善，会对固安整体城市的新引力带来更高的提升，但是，不能排除大环境的不确定因素带来的负面影响程度，因此，提高项目自身品质与性价比仍然非常重要。 第一，来自市场（包括宏观政策层面和微观市场层面） 商业地产项目若要顺利完成并取得成功，最主要的有三点：第一是充裕的资金，必须要保证从开发最开始一直到投入使用一段时间（一般为半年左右），才能完全释放出商业地产的最大投资潜力；第二是商业规划，包含建筑规划设计和商业经营模式以及业种业态规划设计，必须要符合市场需求，科学合理；第三是招商，特别是主力店的招募。 这三项工作是对开发商的综合作业能力的全面考核，其中最主要的还是资金链的完整性，这也是整个项目成败的关键，是确保项目工程规划合理性、工程进度高效性、招商成功性的基础。 第二，来自开发商自身，主要表现为资金链、工程进度、开发能力作业经验等 任何开发都不能完全依靠自有资金，需要介入二级、三级市场的反哺。项目的销售和招商能否按计划及时高效的完成，是整条资金链的有效补充，也是项目成败的关键点之一。因此，能否实现既定的销售和招商计划，可以完成的百分比都直接影响着项目的整体运作成果，需要专业的团队来执行。 第三，来自销售回款，主要包括销售好与不好两个方面 不可抗力属于非人为范畴，这里不作讨论，仅作为对项目产生影响的不可确定因素之一加以提出。 目前中国国内政治环境稳定，经济发展良好，不存在大规模的战争、动乱、经济危机的诱因。 固安位于北京南部，属于平原地区，气候环境宜人，发生大规模破坏性天灾（包含地震、飓风、水旱灾害等）的机率非常低。 第四，不可抗力，比方说灾难人祸 项目概况 投资环境和市场环境分析 项目SWOT分析 项目市场定位及概念方案 项目建设进度安排 经济分析 项目影响的不确定因素分析 项目综合评价结论 房地产市场大环境依然向好 虽然2011年房地产市场宏观调控力度之大前所未有，但国家亦是希望通过此轮调整使房地产市场走向健康的可持续发展之路。因此，房地产的未来发展仍是积极向好的。 商业地产开发更具市场前景 就此轮调控的持续时间，有观点称将执行到2012年两会过后新领导班子产生，也有观点称将调控至2013年。此次是以住宅调控为主，包括限购、限贷、贷款利率大幅提高等各项措施。由于主要针对住宅类进行调控，相对而言对商业类开发项目却变成利好，商业类项目不受限购影响，首付比例（50%）相比住宅二套房（60%）还要更低，贷款利率也未较多提高。因此，近两年开发商业性地产项目反而规避了风险，提高获利机会。本项目即是以商业类开发为主，因此具有较好的市场前景。 本项目良好的基础条件具有商业地产开发价值 就本项目位置、交通、周边环境、人口数量、人口素质而言，均具有较高的商业地产项目开发价值。 本项目市场定位及设计理念极具前瞻性、差异化、合理性 本项目抓住固安本地商业地产缺失及中高端时尚型复合商业的空白，积极探求差异化市场定位方向，并将先进的国际化设计理念引入规划建筑之中，同时兼顾市场需求和客户购买力，采用小面积、灵活分割组合的商铺格局。在保证高品质打造标志性商业项目的同时，更兼顾快速的销售速度与回款，获得较高的利润空间。 本项目投资风险低，利润率高，销售压力小 本项目各项手续齐全，地上建筑物仅为厂房，且已签订搬迁协议，不会产生“钉子户”阻碍开发进程。并通过经济分析，本项目具有投资风险低，利润率高，销售压力小等特点。 综合上述分析，在有效控制开发成本和开发风险的前提下，按照既定时间和计划执行本项目，将会带来可观的利润和收益，是值得投资与开发的项目。 T H A N K S * * * 永定路（106国道） 新昌街 新中街 新源街 育才路 商品住宅主要居住区和开发区 商品房开发区域： 固安县城住宅主要在南北向的永定路、东西向的新昌街、新中街、新源街之间修建，地图上是一个大大的“丰”字，现在新的住宅项目也多在这个区域建造，而城市改造主要沿永定路的东西侧展开。如右图所示： 商 品 房 发 展 概 况 北京大兴区 商品房开发量统计： 截至2011年初，固安县商品房开发总量已经达到了126万平米，10465套房屋，其中约10000套住宅，且基本售罄。 2011年-2013年，固安主城区已知新入市或即将入市的商品住宅房开发量即超过400万平米，约40000套住