中国房地产业税收调控力及效果研究.docVIP

中国房地产业税收调控力及效果研究 郑宪强,何佰洲 [摘要]房地产业的超速发展给我国的经济带来了诸多负面影响,但我国房地产税收体制对房地产市场的宏观调控却因各种原因而失灵。主要研究了阻碍我国房地产税制发挥对经济杠杆调控作用的缘由,并提出房地产税制优化方案。 房地产市场是一个非完全竞争市场,房地产开发企业的竞争也只是地区竞争,而且房地产因区位不同其产品差异性也较明显,因此,完全竞争所产生的行业平均利润不可能出现在房地产市场中。因此,房地产开发企业的税收成本就可以部分甚至全部转嫁到房地产价格之中。对于房地产开发企业来说,税收是中性的,抑或税收的宏观调控作用是低效的,甚至是失效的。 1、我国现有房地产税收体制分析 我国房地产税收体制散见于各种税收法律法规中,主要有《耕地占用税暂行条例》《、土地增值税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等。税收体制首先体现在增加国家财政收入上,其次体现在宏观调控上,在房地产市场严重失衡之时,税收的宏观调控作用就凸显出来了。 完整的房地产市场要涉及土地出让、房地产投资开发、销售、保有和转让等几个阶段,每个阶段的纳税主体和纳税内容都有所区别。如图1所示,从土地出让到房产转让共经历七个阶段。从土地与房屋转让交易来看,房地产的开发和流通大致可分为三个过程:土地使用权的流通、房地产开发增值和房地产的流通过程(见图1)。 在土地使用权流通和房地产流通过程中都存在着诸多的投机机会,而作为其中间过程的房地产开发过程则承前启后,再加之现有税收调控杠杆对房地产开发企业调控力较弱,因而所有的不合理税费及投机收益都必然以高房价的形式转嫁给房地产的最终消费者。 1.1房地产税种及税率分析 除所得税、营业税、城建税、教育费附加、契税、印花税之外,其他税种都是房地产业特有税种。由于前者对房地产市场只起到一般调节作用,而后者则针对房地产专业市场起到了特殊调节作用,本文所作的研究也是围绕后者而展开的。 根据《耕地占用税暂行条例》(1987年),耕地占用税依据所在地区人均耕地为基准计算,但最高也仅为10元/m2,经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但提高额最高不得超过上述规定税额的50%,即适用税额不得超过15元/m2。 《城镇土地使用税暂行条例》(1988年)[1]规定拥有土地使用权的单位和个人一般都需要交纳城镇土地使用税和房产税,但是个人所有的居住房屋及院落用地暂不需要交纳城镇土地使用税及房产税。在投资开发阶段,房地产开发企业建造商品房的用地在原则上需要交纳城镇土地使用税,但是各省、自治区、直辖市地方税务局可以根据具体情况给予缓征、减征和免征。在适用税额最高的大城市,城镇土地使用税最高为10元/m2,最低为0.5元/m2。在减征、免征的条件下,该税种对房地产开发企业影响甚微。 根据《土地增值税暂行条例》(1993年),自1994年起开征土地增值税,随后财政部于1995年颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》。该税对于地产和房产投机行为调控力度最强,这也是当初出于抑制房地产炒作的初衷而征收的税种,而且这也是国家参与其产权土地增值收益的方式。 现行的房产税是从原来的城市房地产税剥离出来的税种,见于1986年国务院发布的《房产税暂行条例》。现行房产税采用的是比例税率,房产税计税依据分为从价计征和从租计征两种。一种是按房产原值一次减除10%---30%后的余额计征,税率为1.2%;另一种是按房产出租的租金收入计征,税率为12%。从2001年起,对个人按市场价格出租的居民住房,可暂按4%的税率征收。此外,对个人所有的非经营性用房免征房产税。 从上述房地产特有税种中,可以发现:(1)这些税种大都在住房货币化改革之前颁布实施,在住宅商品化之后,相应的税法已经不能满足现有房地产业发展的需要,使得国家宏观经济调控的税收杠杆作用越来越弱;(2)无论是定额税率、超率累进税率,还是比例税率,其税率都较低,税收调控余地小;(3)目前,在房地产各项税收中,除了60%的企业所得税上缴国税,40%的企业所得税上缴地税外,其余税种全部上缴地税。 1.2房地产税收调控及效果 从上述房地产应纳税种来看,现行房地产税收体制比较繁杂,事实证明其调控效果并不明显。由于卖方市场中房地产开发企业是税收中性者,高额的税收没有起到调控房地产市场的作用。不合理的税基以及重复征税最终都将转嫁到房价上,那些本来应该由房地产企业承担的税收,结果却由消费者来承担。比如,城镇土地使用税已经为耕地和非耕地规定了不同的税率,而财政部农税处却又同时征收耕地占用税;又如,土地出让金以一种税费的形式构成房地产价格的一部分,在土地出让之后的一系列转让中却被作为税基重叠征税;每经过一次转让,相应的营业税及其附加与契税也不断加入到税基中。重叠征税扩大了后阶税基,推高了房