2011年青岛、烟台两地龙湖项目考察报告.ppt

谢谢，请指正 END 1 龙湖简介； 2 龙湖的战略及理念； 3 龙湖的核心技能； 4 我们对龙湖的最大误解； 1 龙湖简介 龙湖地产创建于1995年，起家于重庆；2004年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变；2005年集团总部改设为北京 ； 截至2010年，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块 ； 在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业； 龙湖产品覆盖了花园洋房、别墅、高层公寓、写字楼、综合商业及大型城市综合体等多种业态，尤其是高档住宅项目为行业标杆性作品 。 龙湖历年销售额统计（单位：亿元） 董事长 吴亚军 2 龙湖的战略及理念 企业战略： 立足重庆，布局全国 区域聚焦，城市占比优于区域规模（14个城市） 业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户） 公司理念：善待您一生。 为客户提供优质的产品与服务 高品质的物业管理。 企业产品观： 不卖我们能造的，要卖客户需要的； 忘掉自己想要的，想想客户愿付的！ 集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。 资源成长地块 大规模快节奏 1 目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 聚焦高端 创新引领 2 提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。 景观出众 最佳体验 3 3 龙湖的核心技能 标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。 全国标准 成本优化 4 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。 细节品质 人性服务 5 4 我们对龙湖的最大误解 龙湖的成功就是靠他们的园林。 解析：尽管园林在龙湖产品构成中占有较重的份量，但它远远不能代表龙湖产品的全部实力，龙湖前期对产品溢价点（产品增值点）的研发是造就龙湖产品在市场上具备强大竞争力的根本原因。 龙湖产品研发五大溢价点：总图溢价、户型溢价、立面溢价、园林溢价、营销溢价； 错 北京龙湖唐宁ONE 通过日照分析将不会对红线外建筑造成遮挡的立体空间切割出来，再依规范填充建筑物，得出最大容积率。 阴影区内建筑着重消化商业指标。 商业 商业 精品公寓 4.1 总图溢价： 1） 措施1：用足容积率 2） 措施2：用足建筑密度 3） 措施3：用足规范限制 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。亲地产品（赠送私家花园）是项目卖价最高的产品，是项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 核心是偷面积。利用面积计算规范的空子做室内两层挑空、验收后可封闭的露台或是花园、赠送层高不足2.2米的房间（不计面积，如阁楼空间）等。 4） 措施4：不均匀使用容积率——总图规划前要进行产品配比组合推演及收益测算，从而得出最佳产品组合方式，确保每一个地块都能获得最大的收益。 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 成都龙湖弗莱明戈 地 块 经 济 技 术 指 标 出让面积 520300.00㎡ 净用地面积 126139.64㎡ 代征绿地 40728.70㎡ 容 积 率 4.1 建筑密度 ≤30％ 其中住宅26% 绿 地 率 ≥30% 不 同 产 品 单 位 面 积 收 益 表 产品类别 预计售价 预计建设成本 单位面积收益 普通联排 13000/㎡ 2000/㎡ 11000元 亲地底跃 200~250㎡ 12000/㎡ 1960/㎡ 10040元 多层顶跃 200~250㎡ 11000/㎡ 1960/㎡ 9040元 电梯洋房 100~130㎡ 7500/㎡ 2750/㎡ 4750元 高层83~130㎡ 6800/㎡（精装） 2505/㎡ 4295元 结论1： 联排产品收益率＞亲地底跃＞电梯顶跃＞电梯洋房＞高层 结论2： 条件允许的前提下，最大限度地增加普通联排的比例 通过日照分析将不会对红线外建筑造成遮挡的立体空间切割出来，再依规范填充建筑物，得出最大容积率。 步骤2：联排别墅收益高，但占地多