涿州项目市场研究报告2011-7-5.pptVIP

涿州到北京现有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速、铁路通道，2012年还将建成通车的京石高铁将使得两地时间成本直降至12.5分钟。 房山即将启动地铁房山线南延工程，将现有的房山线向南继续延伸，从良乡经窦店直达琉璃河，将几个重点园区和城镇连接起来。 届时从涿州市中心北上约14公里即可搭乘地铁房山线去往北京市各地。 涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白沟）连接线、廊（廊坊）涞（涞水）路、北京七环路的建成将会加速京涿一体化进程。 金阳瑞景：距离地铁房山线南延线最近，仅10KM，生态居住区 大北京城上城：临近拒马河，生态环境好，大型楼盘，大范围推广 凯旋门：政府新区欧式大盘，售价较高 名流涿郡东区：区域知名开发商，涿州在售最大楼盘，新市政广场北侧，地中海风情山水城 涿州中心城：新市政广场地下大型商业项目，按每年8%返租三年，统一招商经营 华泰豪庭：买房送地下室、小户型项目，酒店式物业服务 汇元四季橙：区域知名开发商，临近京广铁路涿州站，小户型项目 紫荆尚城：小型楼盘，大面积产品，销售相当较低 金竹首府：中型楼盘，人车分流 在售项目情况综合分析 7000 45-115 现代风格 30% 2.0 9万 老城区 华泰豪庭 7000 49-120 现代风格 35% 2.75 15万 汇元·四季橙 6500 100-180 现代风格 33% 1.51 3万 紫荆尚城 7800 50-120 欧式风格 40% 3.04 50万 政府新区 凯旋门 7000 76-120　 现代风格　 47% 3.42　 14万 开发区　 金竹首府 6900 88-125 现代风格 40% 3.3 62万 名流·涿郡东区 7000 50-120 现代风格 66.8% 2.3 48万 大北京城上城 6500 60-120 现代风格 40% 3.0 7.5万　 北部生态区　 金阳瑞景 销售均价 （元/㎡） 面积区间 （㎡） 建筑风格 绿化率 容积率 规模 （㎡） 片区 案名 涿州市城市北部的发展空间和提升价值加大，大型楼盘主要集中在北部生态区及政府新区； 涿州市内在售楼盘的容积率普遍较高，产品多以两梯四户的高层板楼为主； 建筑风格主要以现代风格为主，在建筑品质上有较高提升空间； 涿州市内户型产品面积主要以小面积户型为主，但户型的细节把握普遍较低； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/㎡。 客户分析：北京客户的数量占到总数的50%以上，涿州本地客户占到10%左右 涿州市户籍人口达到65万人，其中城区人口23万人，其自身市场容量很小，但由于涿州市内有大量国企总部，城市人口增长速度较快，原本在北京工作的居民，逐渐迁徙到涿州市内； 涿州市内大北京概念的逐渐成型使得北京投资客户逐渐涌入涿州房地产市场； 涿州市内本地客户主要以旧城旧村改造为主，购买新住房的需求较小； 营销方式：路边道旗、传单、户外广告、报广、推广范围延伸到了北京市区 涿州市房地产项目的营销力度较大，营销辐射面延伸到了北京市区内，华美式营销模式在涿州市房地产项目中最为常见； 由于近期市场热度不高，各类营销活动也频频登上涿州市场，如看房送红酒等； 涿州市房地产市场总结 涿州市凭借着大北京概念，S5号城铁的建站，在2008-2010年市场持续火爆，但由于严厉政策影响，目前市场热度急剧下降； 涿州市内楼盘的开发水平还处于较低水平，户型产品的舒适性不高，建筑风格的品质感不强，主要的开发力度都集中在营销推广上，大都采用华美式营销模式； 涿州市内购房客户主要以在北京工作的客户为主，涿州本地客户的比例仅为总数的一成； 由于涿州市内大部分的地块都属于旧村改造，所以为了提高价值空间，容积率普遍较高，建筑形式也多以高层为主； 涿州市内房屋售价主要集中在6500-7000的范围内，凯旋门的售价最高，均价达到7800元/㎡。 涿州市房地产市场预测 大北京概念的逐渐成形以及城铁的延长线进驻涿州都会对涿州市房地产市场产生利好作用，涿州的地理位置对于北京西南部居民具有较大吸引力； 在楼盘销售价格上，由于最近持续严厉的政策影响，在2011年涿州市内的房价一直处于停滞状态，但涿州市的北部发展现在正处于萌芽阶段，发展成型后将会有极大的升值空间； 涿州市内楼盘开发水平尚有较大升值空间，从当前在售楼盘的情况来看，对本项目的市场竞争压力较小，同时在价格上可以有一定提升空间； 本项目开发建议 用地面积：300亩 容积率：住宅≤3.0 总建面：75万平米 经济技术指标： 涿州站 上念头村 范莲邓村 范阳路 京石高速 107国道 北部生态新区 政府新区 老城区 开发区 本地块位于北部生态新区的上念头村和范莲邓村，临近拒