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*********佳园开发项目立项申请 计划部： 根据集团公司的要求，本着既要为******不锈钢职工建设舒适家园，又要使***房地产取得一定经济效益的原则，我们对*********佳园项目的整体规划、建筑立面效果、环境设计、户型选择、物业管理等方面进行了充分论证，并对项目的预期经济效益做了详细测算。该项目总规划用地面积2.339公顷，容积率2.17，总建筑面积59711.28平方米，其中地上建筑面积50179.41平方米，地下室建筑面积9531.87平方米，住宅共408户，车库182个。 根据集团公司最初设想，住宅部分的80%按照成本价格面向******不锈钢职工销售，其余20%住宅和商业网点按照市场价格对外出售。我们根据这一原则进行测算，预计该项目可实现销售收入20765.28万元，开发投资17459.86万元，总收益3305.42万元（所得税前，详见附件《*********佳园经济测算报告》）。根据分析结论，在住宅成本价格的基础上，集团公司面向***不锈钢职工内部销售让利的总额不超过3305万元，该项目即可实现盈亏平衡。 综上，通过充分研究和论证，该项目从经济和技术两方面分析都是可行的，现前期准备工作已就绪，为了能在2012年末让***不锈钢职工入住新居，我们向贵部申请尽快予以立项。 请批示 房地产开发有限责任公司 二〇一二年三月十二日 ******佳园项目可研报告 一、项目概况 本项目位于***市***区，项目定名为“******佳园 ”（以下简称“***佳园”）。项目用地面积2.339公顷，容积率2.17。规划用地性质为住宅建设用地，总建筑面积59711.28（建设工程规划许可证面积）平方米，其中地上建筑面积50179.41平方米，地下室建筑面积9531.87平方米，住宅共408户，车库182个。 二、项目可行性分析 （一）区域概况 本项目隶属于***临港产业园区，2006年1月，经辽宁省委、省政府批准，“辽宁***临港产业园区”正式成立，并称为辽宁沿海开放战略“五点一线”中重要的一点，标志着***在辽宁新一轮振兴老工业基地和对外开放中站在了时代的前沿。“***临港产业园区”规划面积97平方公里，是“五点”中面积最大的“一点”。其中起步区面积39平方公里，成带状分布在鸭绿江畔，是***未来发展的***区。沿江、沿海、沿边、沿国际大通道成为其最大的亮点。 ***临港产业园区”处于东北亚经济圈、环渤海经济圈、环黄海经济圈三个经济圈的交汇点，是东北市群最近的出海口和“南大门”。特别是与相邻，距离220公里，距韩420公里，成为半岛与东北亚地区沟通最便利的通道之一，***是“五点一线”六个港口城市中唯一拥有边境口岸的城市。 （二）市场大环境分析 2011年是***市经济发展较好的开局之年。经济总量虽然不可能大幅增长，依然呈现平稳较快的发展态势。预计地区生产总值达到845亿元，同比增长16.5%；全社会固定资产投资将完成1000亿元，同比增长31%；地方财政一般预算收入达到100亿元，同比增长28%；实现社会消费品零售总额330亿元；同比增长19%；外贸出口总值有望达到20亿美元以上，增长18%以上。 （三）房地产市场价格分析 ***的房价较2010年平均上涨约30%，且销售火爆，这与全国多数同等规模的城市房价上涨不相上下。但从2011年下半年开始，由于国家宏观调控政策的作用不断显现，***作为在2010年-2011年度房价上涨最快的城市受到的影响很大，房屋销量和价格双双下挫。为进一步了解目前市场的情况和走势，我公司于2011年12月份-2012年1月份对******佳园小区周边的8个项目重新进行了市场调研。调研结果显示，住宅起价从3598元／㎡～4280元／㎡之间，商业用房起价从7000-9000元／㎡之间,2011年12月***新区共成交24套住宅（现房），均价3800元。 （四）规划设计方案分析 1、规划设计思路 （1）设计概念：符合当地总体规划要求，与总体建筑环境相协调。 （2）主要产品类型：多层、小高层、高层。 （3）全部采用节能和环保型建筑材料。 （4）景观设计：国际化标准，顶尖设计理念贯穿始终，多种设计元素有机结合，以枫树为基础，辅以花、草、水、廊桥等元素，塑造宁静、自然、浪漫的小区景观，达到资源利用的最大化。 2、规划设计要点 （1）根据周边住宅用地的控规要求比照，该地容积率2.17。 （2）退红线距离按5米左右计算。 （3）绿化率大于30%。 （4）建筑密度小于25%。 （5）商住比例小于30%。 3、产品类型设计建议 住宅、临街公建、地下车库、小区内分区健身场地、景观小品。 4、户型定位分析 （1）90平米以下户型占整体比例的70%。 （2）110-120平米户型占整体比例的