刍议旅游地产价值提升的影响因素.docVIP

刍议旅游地产价值提升的影响因素 随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的开发商、投资客和消费者所共同关注的焦点。然，不管哪类人群，最关心的皆为旅游地产价值的最大化问题。那么，旅游地产价值提升取决于哪些因素呢？通过实践总结及研究分析，本文认为应从以下两个层次的八个方面来解读。 一、客观层次 客观层次，即不以我们的意志为转移的，我们无法创造、改变，只能充分利用有利因素为我们服务。 客观层次上影响旅游地产价值提升的因素主要包括四个方面：文化、环境、宜居、可进入性。我们无法创造这些因素，但我们必须充分、有效利用这些因素，其对于地产价值的提升至关重要。 1、文化因素 在现代文明社会里，人类的任何一种表达和行为，无不打下文化的烙印。我们不能把人类的基本生活诉求（譬如衣食住行等）与人类的文化活动割裂开来。随着物质文明的变化，人们对精神文明的追求日益深入，人们不只满足于一个居室的物理空间，而且开始寻找生活的质量、品位和格调，即心理空间，只有文化才能满足人们的这些诉求。 现实社会中，任何东西都可定价，唯有文化无法定价，赋予文化内涵的事物才有旺盛生命力，才有持久吸引力，才能提高其价值。因此，在旅游地产项目的开发过程中，如何挖掘区域文化资源，将文化元素有效运用到文化旅游项目中，对于提升旅游地产项目价值至关重要。 2、环境因素 旅游地产开发区域的环境因素主要体现在生态和景观两个方面。 生态方面来讲，主要体现在地块的生态适宜性。其中比较重要的因素包括：气候因素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、区域文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、文化遗产的传承，可以构建未来稀缺资源的升值空间，提升地块附着物的品味和档次，保证地块开发价值的最大化。开发地块的生态价值从土地的远期价值考虑，目的是创造最高品质的人居休闲生活空间，实现环境价值、经济价值、社会价值的完美统一。生态价值的考虑，将为开发者提供远景构想，实现地块的远期价值。 景观方面来讲，主要体现在地块的景观可塑性。景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在区域土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态及水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具备景观功能的基本条件，如果该地块植物物种配比状况优良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价值；其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、旅游者的景观视野角度分析，以此，提升地块的景观价值。对地块景观价值的判断，需从多角度出发，依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合地块价值的前提。 3、宜居因素 所谓宜居，顾名思义，即适宜居住，简单的说就是要让人们喝上干净的水，呼吸上新鲜的空气，睡个安稳的觉，吃上放心的食品，在绿色健康的环境中生活。根据国际标准，城市或区域的宜居，取决于水环境、水资源、大气环境，土壤土地环境、声环境、生态环境以及整个环境管理等七大因素。在旅游地产项目开发中，开发地块的核心功能是提供高品质的居住生活空间，即所谓的第二或第三居所，因此，旅游地产开发的最终落脚点还在于地产，在于以建筑为载体的度假、休闲、生活、消费。那么，区域的宜居性对于旅游地产价值的提升也影响也就非常重要。 4、可进入性因素 旅游资源和旅游设施的不可移动，使旅游活动在某种程度上表现为一种空间的转移和地理环境的变更。这种转移和变更的载体即为交通，区域可进入性好坏由交通决定。 交通，是旅游活动中的主要时间消耗、费用消耗，以及主要的效果因素。在旅游目的地的选择上，交通的便利与否是影响旅游者决策的重要因素。在旅游者评估选择直至最后确定旅游目的地的过程中，区域旅游的可进入性是十分必要的。交通又是影响旅游资源吸引力大小和旅游开发规模的关键因素，没有安全便捷的交通，便没有规模化和长期发展的旅游经济。 交通线路又是旅游系统网络空间结构的“廊道”，传送着旅游信息流、物质流、资金流，交通技术与交通线路的发展，将会给旅游系统空间组织形式及其空间结构带来极大的正向变化。故而，交通可进入性对于旅游地产价值提升意义十分重大。 二、主观层次 主观，意味着以我们的意志为转移，我们有决定权和主动权。这个层次上影响旅游地产价值的因素主要包括策划、规划、商业、运营、服务等方面。这些因素能否有效提升旅游地产价值完全取决于我们自己。 1、策划因素 一个好的旅游地产项目，一定是旅游策划先行，旅游策划指导旅游规划，旅游规划指导旅游地产建设。旅游地产的创意与策划，好比文章的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构