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试析建筑物区分所有权中的共有权 　　摘要:建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式,它由专有权和共有权构成,其中共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂,是构成建筑物区分所有权整个复合性权利的不可或缺的重要的组成部分。本文试图从现代建筑物区分所有权入手,对其共有权的相关问题逐一分析,并就完善和建立我国建筑物区分所有权共有权的相关法律制度提出自己的见解。 　　关键词:建筑物区分所有权;共有权;业主委员会 　　1.共有权概述 　　业主的共有权是指业主对区分建筑区的共有部分享有的占有、使用、收益的权利。区分建筑物由单个业主享有所有权的专有部分和所有业主共同使用和管理的共有部分组成,专有部分各自分开,不会引发使用和管理上的纠纷;而作为整体的共有部分就极易成为引发矛盾的焦点。如:业主私自拆除部分底层填充墙,造成影响其他业主的居住隐患;顶层空间权的争议等。 　　2.共有权的行使 　　业主作为建筑物区分所有权中的共有权主体,在具体行使共有权利时,包括两个方面,共同使用和共同管理。两者相辅相存,使用权的行使需要管理权的监督,管理好的目的恰恰是为了更好的使用。 　　3.共有权的现存问题与解决 　　《物权法》实施以来,我们看到了它给业主共有权保护带来的福音,同时也看到由于法律的不健全给业主权利实施带来的阻碍,业主的建筑物区分所有权中的共有权纠纷主要来自以下几个方面。 　　3.1共有部分的范围界定 　　3.1.1道路、绿地等公共场所,公共设施的归属问题 　　物权法第七十三条对道路、绿地等公共场所公共设施的归属做出了这样的规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。这一规定首先明确了业主们对建筑物区划内的绿地等公共设施有共有权,但是其后又加了两个除外,属于公共道路的和属于个人的除外。这两个除外就使得业主对道路、绿地等公共设施的共有权利陷入被动尴尬的境地,业主在购房时已经对这些公共设施的费用进行了分摊,而入住后才发现某些区域自己并不享有使用收益的权利。 　　3.1.2车库、车位的归属和使用问题 　　针对现实生活中停车位紧张问题,以及占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题,《物权法》明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。是不是业主们的车位问题就得到解决了?如果开发商将车库的建造费用摊给业主,又自行出售车库的车位,业主如何查明和认定?这个问题出现在各业主面前,不容忽视。由于业主与开发商处于信息严重不对称的地位,特别是在卖方市场的情形下,处于绝对弱势的业主是很难与开发商抗衡的。《物权法》并未提出相关解决方案。参考相关资料,根据从香港有关法律制度中获得的启示,解决这个问题要靠政府的干预和制度的保证。 　　3.1.3人防工程的归属 　　物权法颁布实施以来,因其未对人防工程进行规定,各地的物权纠纷案许多与人防工程有关。其中,北京市物权法第一案比较典型。 　　此案争议的焦点在于人防工程归于谁。2007年10月17日,北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局。该局被诉向小区物业管理公司--北京珠江世纪物业管理有限公司(以下简称珠江物业)颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。原因在今年6月,珠江物业以已经拿到了北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》为由,称业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车,除了原来要交的120元管理费,每月还要多交300元租用费。 　　3.2共有部分的收益归属 　　现在很多写字楼、商住楼、以及越来越多的高层住宅楼里的电梯、楼道都安装有数字电视广告,而广告公司却绕开了全体业主直接和物业公司洽谈,收益自然也都进了物业公司的腰包;还有的则利用建筑物外墙的显著位置悬挂店招进行广告宣传,而对外墙享有权利的其他业主却未曾考虑由此产生的利益与自身有关。这就带来一个问题,即业主对共有部分的收益权如何保障,业主的共有权不能在无声无息中遭到了漠视和践踏。 　　3.3业主委员会的诉讼地位问题 　　业主委员会作为实施众业主权利的代表组织,其诉讼地位是个不容忽视的问题,业主委员会是否能作为民事案件的诉讼主体,法律没有明确规定。业主委员会能否以自己名义提起诉讼的问题,一直有肯定与否定两种观点,在一定程度上也体现了民法学者与民事诉讼法学者的不同立场。争议的焦点是业主委员会没有独立财产,享有的权利和承担的义务都要落在业主身上,而业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用,一旦败诉,后果要由全体业主分担,如果部分业主没有及时交纳有关费用怎么