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浅谈土地一级开发成本控制 概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。 关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。 一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。办理项目的用地指标申请等负责项目用地的拆迁工作，按照进度进行拆迁项目水、电，达到项目求土地开发成本是指开发土地所发生的各种费用支出土地一级开发企业成本控制之策略 土地资源和资金两大“瓶颈”，在做好土地一级开发的基础上，完善土地一级开发与二级开发的环节联动，使企业在市场中占据一定市场份额同时树立独特品牌，以进一步提高企业的竞争力。 土地一级开发可采用“重视战略、掌握政策、合作共赢、加强管理”的策略进行成本控制。具体实施中应注意： 第，适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，积极与政府各部门沟通，尽量规避可能规避的政策风险 第，采取合作共赢的方式，突破土地资源与资金的两大“瓶颈”;一方面，争取和固化土地资源;与各级政府规划、建设、财政、管理部门维持良好的关系，保持顺畅的项目信息来源;积极寻找合作伙伴，实现资源互补;另一方面，积极开展多渠道的融资，构建长期的融资平台，并争取使用资产政权化、房地产信托等新型融资方式，必要时进行短期融资。 第，提高企业管理水平，尤其应加强成本控制。在市场公开公平竞争的前提下，谁的管理水平高、谁的成本低，谁的竞争力就强;我们应当从制度和流程、吸纳人才和积累经验、将市场意识贯穿项目开发全过程降低建设成本。提高土机构的行政地位，政府领导，以政府的意志来统一各相关部门的思想和行动，最大限度地降低其他部门对土地储备开发工作的负面干预，加强和促进其对土地储备开发工作的正面配合。征地和拆迁是土地一级开发工作的核心问题，也是难点问题。征按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。法规确定既要保护被拆迁人的合法权益不受损害、又要防止拆迁成本不合理增加。资金进一步加强和完善成本审核工作，认真解决成本费用把握不准这一通病。完善交易和监督机制，避免违约责任发生。土地一级开发企业成本控制工作体系 土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。建立一整套完善的成本管理工作体系、制度和流程。（）工作体系 1、决策体系：是战略管理层面，决定了控制造价管理的方向和模式，具有长期性和整体性，包括长期战略成本等重大决策的制定和执行，由领导班子组成。 2、内部专业管理体系：是落实和分解战略成本目标的层面，包括计划执行情况和管理效益监督、考评，是企业造价管理部门的首要核心任务。主要包括：制定公司年度成本控制计划;分解、落实战略成本目标，实行公司全面预算;及时沟通、传递和获取信息、适时调整计划;协调组织相关部门配合、全员参与成本目标的管理控制等。 3、制度体系：完善的制度体系是项目成本管理实施顺畅、高效的前提和保障。建立和完善诸如：成本管理办法、招投标管理办法、合同管理办法等一系列的成本管理制度，并严格按之执行，是成本管理和控制的制度保障。 4、操作体系：是成本管理和控制的基础层面，具体由各项目部的成本管理人员落实，是成本管理和控制的具体化和实施控制载体。主要包括对分解后的成本控制目标的落实、关键点的控制、工作效率的提高、项目完成后的后评价和效益分析等等，本层面成本管理的特点是具有系统化、程序化和模式化。 、内部审查监督体系：由公司主管成本方面的领导负责，成本、财务、审计等部门组成，在成本管理和控制过程中，负责内审、监控、预警、评价。（）管理制度及工作流程 根据土地一级开发项目的综合实施方案内容，结合土地一级开发项目的特点，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。 1、建立“项目成本控制目标管理办法”2、建立“规划方案设计和工程设计招投标管理办法 ” 3、建立“项目合同管理办法和工作程序”4、建立“工程量清单管理办法和工作程序”5、建立“工程计量支付管理办法和工作程序”6、建立“工程变更管理办法和工作程序”7、建立“工程预结算管理办法及工作程序”等（）关键环节 在土地一级开发项