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物权法讲座 北京大学法学院教授 尹 田 第一部分 物权法立法背景及其重大重大争议问题的处理 一、立法进程 （一）第一阶段：1999-2005 1.理论、实践准备不足； 2.历史原因与固有观念的影响； 3.利益冲突的社会化 （二）2005-2006：第二阶段 对物权法草案违反宪法的指控及其论战 二、《物权法》起草中的重大争议问题 1. 国家所有权行使的代表？（第45条第2款） 2. 城镇集体企业产权归属？（第61条） 3. 农村集体土地承包权可否投资、抵押？（128条） 4.农村宅基地可否自由转让（第153条） 5. 城市住宅小区车库、会所产权归属（第74条） 6. 建设用地使用权期限届满后是否续期（第149条） 7．征地拆迁应否界定公共利益？如何确定补偿标准？（第42条） 第二部分 物权法总则 一、物权法的基本原则 （一）什么是物权法？ 1．什么是物权？（第2条第1款） 物权是对物的直接支配权。 物权法上的“物”，主要是指动产和不动产。（第2条第2款） （二）物权法定原则（第5条） 物权的种类和内容依照法律的明文规定。 物权的种类包括：所有权和他物权。 他物权包括：用益物权（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）和担保物权（抵押权、质权、留置权） （三）物权公示原则（第6条） 1.什么是物权公示？ 物权公示，是指物权的设立、变更、转让、消灭，应依法律的规定采用能够为公众所知晓的外部表现形式。 2.物权公示的法定方式 不动产物权公示方法是登记。 动产物权公示方法是占有或者交付。 二、物权的设立、变更、转让和消灭（物权变动） （一）因法律行为而发生的物权变动的依据 1.原则上，登记和交付是不动产和动产物权变动的成立条件（第9条、第23条） （1）不动产登记不是不动产买卖等合同的成立条件。（第15条） （2）动产交付的特殊方式： 简易交付（第25条） 指示交付（第26条） 占有改定（第27条） 2.法律有特别规定时，登记是物权变动对抗善意第三人的条件（第24条、第127、129条、第158条、第188-189条） （二）因事实行为等发生的物权变动 不动产因司法判决、仲裁裁决、政府征收或者继承、受遗赠以及修建房屋等事实行为发生变动的，自法律文书、征收决定生效或者继承开始以及事实行为发生时成立。但未经登记，不得处分。（第28-31条） 三、不动产登记的其他效力 （一）权利推定效力 1. 除非有相反证据，不动产权属证书载明的权利被推定为正确。 2.不动产登记簿与权属证书的关系。（第16-17条） 3.不动产权属证书的证明效力。（第17条） （二）物权公示的公信力（善意保护效力） 1.公信力的含义 采用法定方式公示（不动产登记或者占有动产）的物权，可以为公众所信赖。相信物权公示的善意交易者受法律特别保护。 2.善意取得制度 （1）什么是善意取得？ 在发生无权处分他人财产权利的情形，善意购买该财产的第三人依法取得该财产的所有权。（第106条） （2）善意取得的条件（第106条） 第一，购买人为善意； 第二，以合理的价格受让 第三，受让的不动产已经办理过户登记，转让的动产已经交付。 （3）遗失物的善意取得 第一，权利人应在两年之内要求返还； 第二，权利人要求善意受让人返还财产时，应支付其购买财产所支付的价款。 （三）不动产登记的性质和登记机构 1．一般规则 （1）统一登记制度（第10条） （2）登记的性质：一定程度的实质审查（第11-12条） （3）对登记机构行为的限制（第13条、第22条） （4）登记生效时间（第14条） （5）不动产登记的查询（第18条） 2．不动产登记的特殊种类 更正登记（第19条第1款）； 异议登记（第19条第2款）； 预告登记（第20条） 3．错误登记的赔偿责任（第21条） 四、物权的保护 （一）保护方法（第33-38条） 1.确认权利；2.返还原物；3.排除妨害；4.恢复原状；5.赔偿损失 第三部分 所有权 一、所有权的一般规定（第39-44条） 二、业主的建筑物区分所有权 （一）权利的性质和特征（第70-72条） 1.专有权、共有权、管理权 2.权利不可分性 （二）住宅小区业主共有权标的范围（第73条） （三）业主大会、业主委员会的地位与权力 （第75-83条） 三、相邻关系（第84-92条） 四、共有（第93-105条） （一）共有的类型：按份共有与共同共有 （二）共有关系内部的权利义务 1.管理权（第96条） 2.处分权（第97条） 3.负担（第97条） （三）共有财产的分割（第99-100条） （四）共有人的优先购买权（第101条） （五）共有人对外关系上的连带权利和连带责任（第102条）第四部分 用益物权 一、建设用地使用权 （一）