我国政策与房价.docVIP

我国政策与房价.txt你看得见我打在屏幕上的字，却看不到我掉在键盘上的泪！自己选择45°仰视别人，就休怪他人135°俯视着看你。　自1998年住房分配体制改革以来，中国城镇居民的住房供给体系从实物分配走向货币化分配，在住房分配体制转变的同时，中国的城市化进程也在加速，大量乡村人口从农村涌向城市，促进了中国房地产市场的飞速发展，而房地产业也逐步演变成为国民经济支柱产业。与房地产市场高速繁荣相伴随的是，中国的房地产价格也在迅速上涨。全国房屋平均售价从1998年的2063元/平方米上涨到2005年的3 168元/平方米，7年上涨了53-6%；①而部分大中城市房价出现领涨态势，房价上涨还在加速，2007年上半年全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5-95％，比前年快了0-35个百分点。针对居民购房压力的持续增大，中国出台了一系列促进房地产市场健康发展的措施，从2004年土地转让制度的“招、拍、挂”到2006年征收二手住房转让的各种交易税，以及自2004年以来的央行8次提高金融机构贷款利率，都说明了中央政府控制房价的决心。但与此背离的是，各种宏观调控政策的效果却不明显。以货币政策为例，截止到2007年8月22日，中国人民银行已经四次提高贷款利率，但房地产市场依然火爆如故，二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6-3%，比第一季度上升0-7个百分点，而7月份全国70个大中城市房价同比上涨7-5%。② 　　宏观经济政策对房地产市场的动态影响机制是什么？为什么政府宏观调控政策不断而房价却依然上涨？搞清这些问题是政策制定的首要前提，本文正是以货币政策为例，通过分析货币政策对房地产市场的作用机制以及采集中国房地产市场的季度数据，运用向量自回归模型来分析货币供应量变化与利率调整对房地产价格的动态影响，为政策制定提供依据。 　　 　　二、文献评论 　　 　　货币政策已经成为各国宏观经济政策的一个重要组成部分，通过货币政策的传导机制，以影响总需求或公众的预期来作用于宏观经济。同样，房地产市场的健康发展也同样离不开货币政策，目前经济学家们已经达成一致，认为货币政策是一个控制资产价格泡沫的良好工具，[9]当然，货币政策同样可以影响房地产价格。在已有的研究文献中，货币政策对房地产价格的影响机制缺乏共识，但概括起来可以有如下三条路径：（1）通过货币供应量来影响市场利率，从而传导至房地产市场，影响房价。货币供应量增加，则在利率内生的条件下，市场均衡利率下降。在增量房地产市场上，房地产开发企业的融资成本降低，房地产开发投资增加，同时也会降低房地产项目的定价压力；在消费品市场上，由于资金使用成本的降低，预期房地产企业效益上升，社会公众一般会将资本从安全资产转移到更高收益率的风险资产，如股票、房地产等，以获取更高利润。在存量房地产市场上，利率会影响资本化率与市场租金，长期利率的下调会降低投资者对房地产投资的收益要求，更多的资金涌入房地产市场，导致资产价格上升。如果利率是外生的，则政府直接控制利率和信贷总量，当政府控制的利率水平低于市场均衡利率水平时，会鼓励房地产投资增加，这将推动房地产价格上升或泡沫出现；当政府控制的利率水平高于市场均衡利率水平时，利率政策会起到抑制房地产市场过热，挤出泡沫的作用；如果政府控制的利率水平高于投资房地产所带来的预期报酬，将迫使房地产价格下降，可能带来房地产市场的萧条[5]。（2）货币政策影响社会公众的预期。紧缩的货币政策是政府控制经济增长速度的信号，公众预期长期投资收益率下降会影响当期的投资行为，减少对房地产市场的投资，从而使房地产价格上升的速度减缓或价格下降。（3）货币供应量的变动影响市场物价变化，一方面原材料价格变动会影响房地产价格变动，另一方面也直接影响房地产的名义价格。刘莉亚和苏毅（2005）研究了上海房地产价格的合理性，她们认为贷款利率决定了开发商的融资成本，贷款利率越低房地产开发商就能以更低的成本获取资金，而房地产开发项目的利润相对而言是有保证的，因此在低利率情况下开发商就可获取可观的收益。另外，房地产行业是一个高负债行业，开发商的资金很大部分从银行等金融机构贷取，因此贷款利率的提高会影响开发商定价。而存款利率也会影响投资者的资金投向，如果存款利率太低则消费者不愿意将资金储存起来，更愿意投资于房地产等其他高利润行业。而她们的协整方程结果显示上海房价与贷款利率负相关，弹性为3-34。[3]张涛、龚六堂等（2006）运用协整方程研究了2002—2005年中国房地产均衡价格，他们的结论也表明按揭贷款实际利率越高，则房屋价格越低，实际利率每上升1%，则房地产价格会下降0-024%。[7]许承明和王安兴（2006）构建了一个房地产投资者行为模型，他们的结论表明在利率内生的条件下，如果信贷规模不变，则当投资者将大量