DTZ戴德梁行2007年第一季度市场透视.docVIP

DTZ戴德梁行2007年第一季度市场透视概览宏观经济 第一季度，承接去年广州良好的经济发展和国民生产总值增长势头，全市经济继续保持快速增长。物流和零售业的迅猛发展，进一步推动广州的经济发展。此外，多种利好因素影响下，外资投资依然看好广州成熟的投资环境，世界五百强企业进驻广州开发区的势头强劲。本季度，进出口指标、实际利用外资金额和全社会消费品零售额呈现增长趋势，增长比率较大。居民收入稳定增长，带动市场消费稳定增长。 2月25日，中国人民银行再次上调人民币贷款利率0.27%，这是自06年以来第三次上调贷款利率。加息旨在抑制当前经济过热现象，平衡货币信贷和投资的现象，但并未抑制银行的放贷行为。 表一：主要经济指标 指标 时期 单位 数值 比去年同期增长 (%) 国民生产总值 一月至三月 亿人民币 无 无 海关进出口总值 一月至二月 亿美元 100.11 23.7 实际利用外资金额 一月至二月 亿美元 3.70 21.2 城镇居民人均可支配收入 一月至二月 人民币 4,600 6.52 社会消费品零售总额 一月 亿人民币 206.12 10.02 城市居民消费价格指数 一月至二月 % 101.6 1.6 贷款基准利率（五年以上） 三月起执行 % 7.11 3.95 资料来源:广州市统计局 房地产市场2007年1-3月广州市十区批准预售的商品房项目共166个，可预售商品房16267套，可预售商品房面积为180.33万平方米，与2006年同期相比，项目数减少8.79%，套数和面积则分别增长24.17%和34.43%。同期，广州市房屋交易登记49360宗，交易登记面积510.94万平方米，交易登记金额299.16亿元，同比分别增长4.2%、-3.9%和16.2%。其中，住宅一手交易和二手交易的比例为57:43。 2月，国税总局公布，全国开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30%至60%不等。3月，物权法草案通过，规定有关住宅使用权期满后的续期、小区车位的产权、业主与物业公司的关系等，这都对开发商企业的资金运转和房地产项目的开发进程有一定的影响。 3月，市政府常务会议审议并通过由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，以七大措施抑制广州房价的过快增长。可见，政府对不断升温的房价进一步压抑的决心。 图一：2007年1-3月一手商品房各用途批准预售面积占比图 图二：2007年1-3月一手商品房各用途交易登记面积占比图 图三：2007年1-3月二手房各用途交易登记面积占比图 表二：房地产相关指标 指标 单位 2007年一至三月 比去年同期增长(%) 住宅 平均价格 元/平方米 7,320 25.3 销售面积 平方米 2,107,200 -13.3 写字楼 平均价格 元/平方米 11,953 37.5 销售面积 平方米 183,700 11.3 商业 平均价格 元/平方米 10,890 5.6 销售面积 平方米 204,600 18.8 资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局 土地市场 第一季度，广州土地市场地块成交保持活跃，烂尾地的不断推出是本季度政府推地的主要特点。盘活烂尾地不仅解决老城区用地的紧缺，也对减缓广州老城区房价的快速上升起了一定的作用。 为落实去年房地产宏观调控土地政策，本季度政府仍然积极向市场推出大规模的住宅用地。地块主要分布在萝岗、海珠、荔湾等中心城区，吸引多家民营企业积极竞投。广州首次推出“三限”住宅用地，在限套型、限房价的基础上，限制购房者。位于开发区的 H4地块以1,380元/平方米的超低楼面地价拍出。 图四：2007年第一季度成交地块用途占比图 表三：土地公开出让2007年第一季度 区域 地块 用途 地皮面积 平方米总建筑面积 平方米土地使用年限（年） 成交价万人民币 萝岗 开发区广汕公路以南、开创大道以东KXC-H3 商品住宅 88,105 -- 70 39,214 萝岗 开发区广汕公路以南、开创大道以东 KXC-H4 商品住宅 142,031 -- 70 46,425 海珠 同福中路市红十字会医院东侧 商品住宅 4,642 24,834 70 49,200 荔湾 文昌南路97-137号 商品住宅 7,836 61,622 70 海珠 纺织路1号,江湾大桥以东地段 商品住宅 9,629 64,956 70 46,000 荔湾 龙津西路南侧272-340号地段 居住、商务办公 5,489 48,243 40-70 17,750 资料来源：广州市国土资源和房屋管理局 表四：2007年第一季度主要投资成