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小产权房该向何处去 背负多年非法身份的小产权房，即将行至命运转折的十字路口 小产权房是建设于集体土地之上，面向非集体经济组织成员销售的住房。法律禁止集体土地上建设商品房的规定，给小产权房印刻了非法的身份。不过，因土地管理法律政策规定的不完备性和制度执行中的软约束力，小产权房依然游走于法律的边缘。 小产权房问题已成为影响城市健康发展的烫手山芋，对其进行全面有效整治势在必行。2012年2月，国土资源部相关负责人表示，将于2012年试点清理小产权房。背负多年非法身份的小产权房，即将行至命运转折的十字路口。 小产权房来势迅猛 虽然中央三令五申小产权房不受法律保护，但是各地仍“冒天下之大不韪”顶风建设，而小产权房也以其远低于普通商品房销售价格的优势，吸引了大量的中低收入群体。据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计已高达66亿平方米。大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假村等区域，小产权房投资建设和交易暗流涌动。 小产权房屡禁不止，源于市场需求的炽热。城市住房价格不断攀升，从事房地产开发收益畸高，面对巨额的利益诱惑，集体土地也开始盘算如何分得一杯羹。因为避开了土地出让金，小产权房以其远低于普通商品房的价格打入市场，随即受到城市低收入群体的广泛接纳，并在越来越庞大的城市住房市场份额占据了一定比例。 小产权房的主要利益相关主体包括作为建设方的乡镇政府或村集体，以及作为购买方的城市中低收入人群。房屋的不动产属性助长了建设方和购买方的侥幸心理，双方均认为，即便被划入“黑名单”，明确定性为违法建筑，政府也不大可能将遍及全国各地的小产权房强行拆除抑或将居住者逐出房门，强制拆除引发的社会成本不可估量，而剥夺购买人的居住权也将引发社会的不稳定。基于这种非理性判断，买卖双方一直对小产权房抱有乐观预期。实际上，小产权房是城市中低收入人群面对高房价所作出的一种无奈的选择。只要能够居住，至于产权是否完整、风险多少，显得并不重要。而且有人认为，普通商品房的土地使用权年限最长也就70年，集体土地的使用权期限则可能更长甚至是“永久性”的。 “合法化”路径行不通 小产权房的无休止产生，引发了一系列社会问题。城市房地产产业结构受到严重的挑衅和冲击，而乡镇政府或村集体的饱满自肥可能会再度掀起在集体土地上建造住房的热潮。此外，还增大了《土地管理法》、《物权法》等法律的实施阻力。明确属于违章建筑的小产权房却相当走俏，土地法律政策实施过程面临着前所未有的尴尬，继续放任这种现象持续，后果是国家对住房市场监管的乏力抑或无力。 小产权房问题已经到了非整治不可的阶段，社会各界也竞相提出对策建议，主要观点可归结为三种。一是主张采取强硬手段遏制小产权房。认为那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。然而，这个办法法治标不治本，不消除小产权房的生发土壤无法从根本上遏制小产权房的进一步泛滥。 二是主张改革现行土地制度。“土改派”坚持将小产权房的恶性蔓延归咎于城乡土地二元制度，认为禁止集体土地自由流转的规定应该承担小产权房之罪，建议赋予农民完整的土地产权。该观点认识到，小产权房问题产生的根本原因在于土地制度的不完备，但是作为国家基本经济制度的土地公有制，短期内是不会改变的。 三是主张将小产权房“转正”。据某网站调查，超过七成网友赞成小产权房转正。因小产权房问题复杂，各地情势迥异，难以出台统一的整治对策，故有学者主张将小产权房“先行法治化”，也就是因地制宜，条件成熟的地方优先转正。该考虑有一定的合理性，但实施难度较大。鉴于目前城乡经济发展的严重不均衡，小产权房合法化须三思而后行。小产权房合法化利弊兼具，利在物权法“物尽其用”原则可得以彰显、城乡土地价格差逐步缩减、集体土地流转得到松绑等;弊在可能引发粮食安全危机、耕地红线失守及城市房地产市场的塌陷等问题。 小产权房的未来令人担忧，转正与否都会面临艰难处境。小产权房转正的前提是补缴土地出让金，但补缴主体无法确定，房地产开发企业存在生命周期，即便当下依然存续的企业，面对补缴巨额土地出让金的压力，也会想方设法逃避。而作为小产权房消费群体的城市中低收入人群，也将不堪补缴之痛。土地出让收益绝非蝇头小利，补缴土地出让金也会使地方政府陷入土地收益分配的博弈。 专项整治势在必行 据悉，由国土资源部牵头、14个部委参与研究制订的小产权房初步清理整治方案已提交国务院，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围，已售、已住的小产权房成处置难点。实际上，采取已销售和未销售的两分治理方略潜存实施阻力，因为小产权房交易仅凭一纸合同，无需确权登记、预告登记等公示公信方法，已销售和未销售的分界线容易被模糊掉或重新拟定。 还有人认为，小产权房整治的最大阻力不在购房群体，而在于地方政府，整治小产权房