写字楼市场的分支.docVIP

写字楼市场的分支：服务式办公室 在未来3到5年里，服务式办公室在沿海和内地的大城市里有较大的发展空间。 在中国商业房产市场火爆的背景下，办公楼市场中的一个分支——服务式办公室也在北京、上海等大中城市悄然升温。不论是规模很大的服务式办公室跨国运营商，还是小型的区域性经营者，其出租率都高达95%以上。其中有不少都是零空置率，有很多客户排队等候。强劲的市场需求驱动各大运营商四处张罗新地点，寻求市场扩张。 7月初，全球最大的办公室外包运营商雷格斯集团（Regus）在上海开设了它的第二家服务式办公中心，这也是该公司在中国的第七家办公中心。雷格斯在全球50多个国家的200多个城市拥有400多处办公地点，提供服务式办公室、会议室、电话会议和视频会议、虚拟办公室、业务连续性解决方案等服务。1995年，雷格斯进入中国。 服务式办公室通常选址于城市中央商务区的甲级高档写字楼中，一般是一到两个楼层。运营商以整体租赁或合作的方式获得这些楼层，然后将其分割成大小不等的空间分租出去，每个空间通常容纳3-5个人办公。这些分割的办公空间还可以自由组合，可以方便地增加或减少办公面积。服务式办公室多配备有会议室、公共活动空间以及专业的商务服务。新近开张的雷格斯办公中心位于企业天地大厦的15层，毗邻淮海路繁华商业街，可容纳180名客户同时办公，并备有3间会议室和其它办公设施及服务。 对于服务式办公室的租户来说，这种办公室的最大优点在于它所提供的灵活性。传统的写字楼租约通常在一年以上（平均5-10年），而且往往缺乏变通性，一旦退租需要承担高昂的代价；加上装修，配备家具及其它办公设施，传统办公室需要高额的启动费用。服务式办公室则租期灵活，可长可短，最短可至3个月，用户可以根据业务需要随时增加或减少办公面积。而且办公设施一应俱全，一天即可搬入，租户能保持较小的前期资本支出。 在新的办公中心还未正式开张的前一个月里，雷格斯在全球的各大客户已闻风尾随而来。短短一个月时间里，40%的办公面积已经签租出去。比如，施耐德电气公司（Shneider）为它的一个国际采购团队在这里租下了4间办公室，供20个人办公。该团队负责人莱哲（Eric Leger）说，施耐德还将在未来一到两个月时间里增加办公面积，以容纳30人办公。 美国是服务式办公室最为发达的市场，有大约3,500-4,000个服务式办公楼层，占办公楼总面积的大约3%。澳大利亚大约有70多个楼层，占办公楼总面积的大约0.5%，日本的这一比例只有0.05%。而在中国，虽然没有具体的数字，但服务式办公室屈指可数。较低的比例说明亚洲服务式办公室有较大的发展空间。各大运营商不约而同地加快在中国市场的拓展步伐。 在上海企业天地大厦的新办公中心开张的同时，雷格斯正在广州和深圳选址。据雷格斯亚太区总监萨缇（Filippo Sarti）透露，将在未来两年里再开几处新的办公中心。在德国，雷格斯共有32处办公中心，他相信中国有朝这个数字发展的潜力。雷格斯在全球的主要竞争对手世服商务服务公司（Servcorp）也正在与浦西一高档写字楼业主洽谈新的办公中心，预计年底将在上海开出第二家办公中心。它目前设在汇丰大厦21楼的办公中心全部满员。 中国服务式办公室市场分别在1999-2000年和2003-2004年经历了两次快速发展时期。据仲量联行的研究主管何迈可（Michael Hart）判断，去年以来这次爆发期的需求是前一次的两倍。他认为服务式办公室是商业办公房产市场的晴雨表；上海过去3年里办公楼盘每年的供应新量达到25万平方米，而需求是45万平方米，这也是为何上海到处都能看到办公楼在兴建的原因。但真正顶级的高档写字楼却不多，而这些楼里基本上都已有服务式办公室运营商入驻。随着一些新的高档办公楼竣工，预计不久将会出现更多的服务式办公室。 “尽管宏观调控使经济有所减速，但经济依然活跃，供需差距很大，我对后市仍然乐观，”德事商务（Executive Centre）的总经理高凯文（Kevin Crowe）说。在亚洲拥有12处服务式办公中心的德事商务，于2000年底在中信泰富广场35楼开设了它在中国的第一处服务式办公中心。位于上海常熟路上的世纪商贸大厦（The Center）即将投入使用，这是李嘉诚的和记黄埔集团开发的一个顶级高档写字楼。德事商务在中国的第二家服务式办公中心也将于今年9月份在这里开业。在高凯文的计划中，明年还将在北京新开一处。 去年以来，已经陆续有十几家新的服务式办公中心开业。尽管发展较快，但中国目前的服务式办公中心仍然屈指可数。 除了以上所提及的跨国经营的运营商之外，还有一些小规模的服务式办公中心。这些小型运营商大多走中低价路线，硬件环境和软件服务也相对差一点。例如位于浦东斯米克大厦14楼的艾比森商务中心（Asian-biz Center），上海延安