房地产价格的权衡和评估研究.pdfVIP

的权衡 与评估研究 —●■●—一■●—●—●—■—一—一—一一Il■■—●—●—●—■■一—■ 何凝 近两年来，随着我国经济的快速发展与繁荣，房地产业复苏，房地产市场 快速升温——土地购置面积和房地产开发投资快速增长；房屋销售出现了卖 方市场，价格涨势强劲；土地交易价格出现了成倍增长；房屋租赁市场也快速 升温。合肥人从买房的体验中感到2002年的房价普遍在2000元／平方米以 下，到2003年房价大部分上升到2500元／平方米以上，上涨幅度至少应有 25％。2004年合肥房价仍在继续上扬，而周边的上海、江苏、浙江等地的房价 2004年有下落趋势，那么这是否意味着合肥目前的房价已经涨到头了呢?合 肥2003年统计公报公布的房屋销售价格平均上涨仅7．Oak，而人们的感受却 远超过这个水平，为什么国家公布的房地产价格指数与我们亲身感受的价格 上涨幅度有着如此大的差距?这是近年来一直是萦绕在人们头脑中并百思不 得其解的疑问。 一、关于房地产价格研究角度的思考 事实上，评定一个地区房价是否到达顶峰，首先要结合研究的角度去分 析。经济学上的投资和消费是存在鲜明区别的，消费是为了获得物质或精神 上的满足，而投资是为了获得利益。因此，消费是以消费承受能力作为价格高 低的主要评定依据，而投资则以收益及风险来评估价格高低。所以房地产价 格研究的角度不同，分析结果也就存在一定的差异。 (一)房地产价格测度的真实性 这里所说的房地产价格高低的真实性，不是指是否有房地产价格高与低 这一事实，而是这一时期的价格是否由真实的市场供求决定，房地产的使用价 值使用功能是否能够实用。 要理解这～难以理解的问题，首先在于房地产与股票、期货这些有价证券 相比较，房地产本来是实物资产，具有使用价值；而有价证券是所谓的虚拟资 产，没有使用价值。因而房地产价格本质上代表的是物质财富，有价证券价格 本质上只是虚拟符号。但当房地产被人为炒作时，仅仅由房地产权证来代表 一定的价格或价值，其所具备的使用价值被忽略了。这时的房地产价格往往 不具有真实性，而极有可能被人为操纵，价格不能反映市场供求关系、房地产 自身状况，阴谋与操纵者的资金实力是市场价格的决定因素。所以，每当一个 地方出现房地产价格高峰时，总是不断流传有重大政策利好、大量外地资金炒 作等小道消息。 其次，房地产的根本目的是其使用价值即居住，不管是在市场高潮时期 还是在市场低落时期，这一根本目的是不能被消除的，这也就是为什么在房地 产高潮时期许多人还是要买房子，例如结婚要房子住，不买不行，被套住了也 没办法。而当意识到股票价格在高峰时，一般是没有人去买的。不过，房地 产”使用”这一根本目的实现程度在极大的影响未来的市场状况的同时，这一 根本目的却不一定能够完全实现。究其原因，在于房地产高潮时期，房地产的 使用功能往往被人为的扭曲：一些房地产为了迎合市场投机需求，对使用功能 的科学性不太关注，片面追求大面积、新颖、前卫等炒作的卖点一些消费者往 往也不能保持清醒的认识，不恰当的紧跟潮流。当市场下跌后，整个市场回归 理性，这些房地产作为使用品投入使用，其缺陷彻底暴露，使用者使用的房屋 和新的潮流背道而驰，造成个人的损失；如果房地产还在开发商的手里，则极 有可能变成烂尾楼。从这一点上说，房地产价格走势过高时其使用价值往往 不具有真实性，而恰恰又是这不真实的一部分使用价值给许多人以所谓的”超 前享受”，支撑起市场房价居高不下。最经典的案例是许多城市在房地产高峰 时期热捧大户型结构的房屋，二房二厅在120平方米以上，三房二厅甚至超过 150平方米，等到消费者住进去之后才发现浪费了许多面积，纯粹为开发商买 单大户型房屋的成本低于小户型，单位面积价格往往是相同的。 这样，探求房地产价格高低的真实性，实际上就是探求市场的未来性，如 果房地产使用价值方面没有缺陷，则即使市场价格下跌，房地产本身也能够正 螽馘衢‘第十二次全国统计科学讨论会文-， 常使用，在高峰过后，房地产市场能够正常复苏，空置的房地产重新被利用；而 存在大量有严重缺陷的房地产，往往市场高潮过后留下一大片的烂尾楼，市场 复苏难度就大得多。因此，进一步探求市场的核心问题，即从价格与价值的关 系问题上来说，前者的价格最终经过时间的等待后可以恢复，这一价格对投资 者来说是真实的、可以把握的；而后者的