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中国经济之房产经济 我国房地产发展的背景及其现状 （一）我国房地产发展的背景 影响房地产发展的因素总结来说，可以分为国情，制度三个大方面。 1.国情背景 （1）人多地少：中国人口众多达到13亿，而国土面积960万平方公里，平均每平方公里135.4人，人均占有土地面积不足世界的三分之一。 2）城市化进程加速：进入90年代，中国的城市化进程已经进入了加速发展时期，对于住房的需求与日俱增。 （3）经济持续快速发展：从改革开放以来，我国经济持续快速增长，经济的发展导致居民可支配收入的增加，长期被压制的购房欲望得到解放。这一原因必然使得房地产在供给和需求两个方面都持续而强有力的增长。 2.制度背景 （1）住房制度改革：传统的城镇住房制度是国家统包统配，低租金使用的实物福利制度，企业包袱重，分配不均。在改革以后，将住房商品化，促进了城镇住房的供给，建成了新的更为广阔的住房市场。 （2）金融制度改革：这一改革引起了金融深化、金融竞争和信贷业务创新， （二）我国城市房地产发展现状 1.房地产开发规模总体呈现快速增长趋势（如表1.2-1） 我国城市房地产的发展呈现高速增长。主要原因如下： （1）供给方面： 经济的发展直接导致房地产在固定资产投资方面的比重不断加大；房地产开发行业存在着巨大的利润空间，这直接驱动了开发商进行房地产的投资； 1994年7月国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》， （2）需求方面： 第一，房改以后，逐步实现了住房商品化、社会化。尤其在1998年，国家停止了福利分房，实行住房货币化，被压抑多年的购房需求得以解放，居民可以自己选择购房； 第二，随着人口的快速增长以及整体城市的发展，农村进城人口的增多，住房问题是一个硬性存在的问题，这导致了住房缺口进一步的扩大； 随着改革的深入，国民经济的飞速发展，居民的可支配收入有了显著的增加，居民有能力来购房，并且有足够的经济基础来进行房地产的投资。 我国房地产发展过程中出现的问题 （一）住房供给结构存在着不够合理现象 1.商品住房投资内部不合理：经济适用房投资与别墅、高档公寓投资走势相反 2.经济适用房比重表现为随商品住房供应量的增加而降低商品住房竣工面积总量越大，满足中低收入家庭的住房相对越少，房价上涨的压力越大 3.房型与住房保障矛盾重重：由于高档住宅的增长，经济适用房的比重下降，导致居民购房的困境。房价的压力过大，对于普通民众的购房能力提出挑战，住房保障问题也随之出现，对于居民的正常生活也有着深刻的影响。 （二）房地产开发的利润与质量不成正比 1.在中介方面，虚假信息的大量存在，房屋的非法转让，合同欺诈以及近年来频频被曝光的房屋“缩水”这一系列的问题，都在很大程度上严重的损害了购房者的利益； 2．物业管理上，收费的不合理现象很普遍，最常见的问题莫过于高额的收费，低廉的服务，这种现象也同样让消费者很是不满； 3.我国房地产目前开发商较多，但让消费者信得过的品牌缺少之又少，房地产的过热导致部分房地产商盲目的追求利益，而对于自身品牌的建立往往不够重视，品牌建设亟待加强。 解决房地产发展中存在问题的措施 （一）供给方面解决房地产存在问题的措施 1.发挥政府的监管调控作用 （1）各地政府在房地产开发中所起的作用至关重要。政府应做好自身定位，集合市场这只“看不见的手”，进一步加强对房地产业的引导和调控，抑制房地产开发过程中出现不必要的过失。 （2）政府应当优化土地供给结构，提高土地利用效率。有关的政府部门应该对于把农地转变为非农用地这一环节进行严格的把关。同时，对于已经征用的土地要提高利用效率，防止滥用土地现象的出现。 （3）政府督促房地产开发商及时披露房地产供应信息、督促市场交易部门公布房地产交易价格、政府有关部门搜集分析整理房地产需求信息，并且在政府公报或者法定刊物上及时加以发布 2.发挥利率、税收以及相关金融政策的导向作用 （1）利率作用：利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润 （2）税收调节：税收政策可以作为一种温和的、长效性的稳定价格的手段。 (3)金融政策：政府根据宏观形势变化，反周期实施房地产金融政策直接或间接缓解一些房地产商的资金链紧绷状况，减少房地产企业经营过程中不确定因素 3．着重优化住房结构，保障低收入者住房 我国房地产市场目前的住房主要分为3类：商品房，经济适用房和廉租房。三个档次分别对应三个不同层次的收入。见图3.3-1 住房类型 商品房 经济适用房 廉租房 收入群体 高收入 中等收入 最低收入 较高收入 中等偏低收入 中等偏高收入 我国正处在快速城市化、工业化的发展阶段，人口众多、中低收入者居多，住房可支付能力弱，应坚持特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则 （1）完善经济适用