上海1966城镇体系新城房地产发展纵横（四）.doc

上海1966城镇体系新城发展（四） ——南桥新城 南桥新城是继“十一五”重点打造的松江新城、嘉定新城和临港新城之后，“十二五”重点发展的新城之一，目前该新城建设虽已启动数年，但始终处于发展的初级阶段，办细分市场尚不成熟，仅作介绍。 奉贤地处上海最南端，毗邻杭州湾，西临金山西北面与闵行隔黄浦江相望东北两侧被原南汇区环绕发展提速始于2001年1月9日的撤县换区，之后数发展均很缓慢，2009年南汇并入浦东，开始晋升为大浦东发展第二极 南桥新城是奉贤区的政治、经济、文化中心，奉贤的心脏，在上海由单中心的大城市发展成为多中心的国际大都市的进程中，将与北部的嘉定新城、东部的南汇新城、西部的松江新城、青浦新城，构成多中心的大都市格局。 南桥新城的区位较好，北至大叶公路，南至平庄公路，西至沙港，东至金汇港，规划控制区域总面积约为84平方公里，规划总人口45万人，城市建设用地近期规划为23.65平方公里。 南桥新城将朝着上海服务长三角南翼以及大浦东地区的重要门户枢纽角色发展，定位为上海杭州湾北岸地区的综合性服务型新城。 南桥新城的道路网线较为发达，自东向西将有浦星公路、虹梅路-金海路、奉浦大桥、沪杭公路(闵浦大桥)。目前虽然交通配套落后，但2012年即将竣工的轨道交通5号线将延长到新城北面的肖唐，2015年将贯通新城并延伸至海湾镇，届时，对外交通将较为便利，40钟至徐家汇，1小时至人民广场 此外，2008年5月建成的杭州湾大桥对奉贤具有重大意义，极大地提速了区域的发展将奉贤和南桥新城与长三角南翼的浙江连接在一起，缩短了车程，促进了两地商务物流业的发展。2009年，与奉贤接壤的原南汇并入浦东后，奉贤又成为与大浦东零距离接壤的郊区，必将受到大浦东发展的辐射，南桥新城对内对外的交通条件都有明显的提高。 一、房地产发展整体规划 为响应上海建设“1966四级城镇体系”的规划，南桥新城奉贤区政治、经济、文化中心，杭州湾北岸滨海城市群的重要组成部分，具有综合服务功能的现代化新城。南桥新城发展规划目标有三个：一是创造适宜居住的城市；二是建设生态型的城市；三是建设地域文化特色的城市。 南桥新城由南桥镇、江海镇、西渡镇和奉浦工业区合并组成，将以市级工业区—上海工业综合开发区为依托，发展成为具有工业、居住、贸易等多种功能的中等规模城市，是将来区内最适合人居的现代生活园区。 北部西渡片区现作为黄浦江上游建设敏感区加以限制发展，主要保持其沿黄浦江的生态涵养作用，片区在现建设基础上加以完善，配套和完善居住功能。 中部上海市工业综合开发区作为奉贤区等级最高、发展前景最好的工业园区，规划加以大力发展，向西扩展其用地规模，充实提高经济实力，成为以机电和电子产业为主的高科技工业园区。 东部现代农业园区以高科技农产品深加工为基础，集聚相关产业在其南部地区发展一定的生态型农业、旅游区，低强度开发住宅区，成为南桥新城区域范围内主要的生态绿色区域。 南部作为新城中心区，建设生态、低碳、智慧、宜居的现代化新城，将形成“五心五片区”的总体布局结构此外，南桥新城还将形成两组“十字轴”，一组为“城市景观轴”，一组为“城市发展轴”。 老城区—公共活动中心； 北部新区—商业服务中心； 东部新区—现代服务业集群副中心； 西部新区—商务及文化副中心； 东北新区—景观休闲中心。 除依托老城区发展和完善新城现有中心区外，其片区设立若干个分片中心（包括一个功能中心），通过新城主要道路的联系，各分片中心相互联系又具有相对的独立性。 南桥新城近几年的重点发展建设区主要包括东部新区9、10、11号地块，东北新区7、8号地块和东部新区的4号地块，面积共约12平方公里。 二、房地产开发历程和现状与青浦、松江等周边区相比，奉贤区无论在区位条件、整体规划、市政建设、经济发展以及消费习惯等各方面均处于劣势，加上推动房地产发展相关的地区政府支持力度不够，使奉贤区房地产市场的开发起步较晚。 区域商品房市场的起步从南桥新城全区的中西侧，由北至南的西渡、南桥和柘林三镇代表。2003年底，借鉴万科造城运动的成功，绿地集团才在南桥老镇中心开始圈地造城，65万平方米的绿地南桥新苑开发上市，支撑起了当年南桥板块独树一帜的市场形象，南桥楼市开始被全市认知。而奉贤中部最南端的海湾镇仅稍晚于三个镇起步，但受限于碧海金沙项目的进展迟缓，发展速度始终不如南桥和西渡，棕榈滩花园等一批高品质项目在旅游地产和传统项目的“青黄不接”境地中停滞不前。 奉贤房地产起步较晚，也受到当时全市商品房市场开发集中在市区，房价并未全面高企，奉贤作为价格洼地的价值并未被发现的因素制约，商品房开发一直缓慢。直到2006年底，以九个新城为代表的郊区化进程不断加快，轨道交通也在此期间，城郊距离缩近，有轨道交通规划的郊区新城、新镇开始吸引品牌开发商进驻。轨道交通5号线延伸段的规划在