租屋法律及案例浅析.ppt

租屋法律及案例淺析 主講人：馮麗芳 網址：WWW.TMM.ORG.TW 講綱內容 壹、租屋前的準備工作 貳、簽約前的基本概念 參、市售版本契約導讀 肆、常見糾紛型態 伍、存證信函 陸、求助管道 一、資訊哪裡來？ 二、小心看屋 三、誰是屋主？ 四、談妥各種條件 壹、租屋前準備工作 壹、簽約前準備工作 一、資訊如何取得？ 1.親友/學長姐介紹 2.學校資訊 3.租屋網站、BBS站 4.紅紙條 5.報紙、仲介公司 6.大樓管理員 二、小心看屋 了解房地及其週遭環境(人與物)的現況 §外在環境： ?不同時段看屋 ?問問鄰居、先前房客(特別是學長或校友) ?租所週邊環境觀察 二、小心看屋 §內在環境 ?公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房) ?設備是否堪用 ?房子通風採光問題 ?檢查結構、管線 居住/消防安全 一、居住安全 ?頂樓加蓋的門戶安全 ?隨手關門 ?加裝設備是否影響逃生 ?熱水器擺放位置 ?更換或加裝門鎖 ?車停明亮處 ?陌生人進入前驗明正身 二、消防安全 ?滅火器的使用 ?逃生口/防火巷 ?電箱檢查 ?關於定金 ?私法自治原則 ?法律的保障 ?契約版本 ?口頭承諾 ?看清全部條文 ?房東說、房客說 貳、簽約前的基本概念 三、關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之 定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係，由私人間自行決定，政府及法律原則上不強制涉入 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 房東自書局購得之契約可否修改。 未成年人—法定代理人之同意 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚ 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法422條） 民法450條第２項「租賃物為房屋者，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解除之（民法424條） 買賣不破租賃（民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。 參、市售版本契約書導讀 －簽約要注意的陷阱 房屋租賃契約書 文具店版本 房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店　屋所在及使用範 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求